Hardhöhe und Nachkriegssiedlungen für Fürth: Typischer Sanierungsbedarf

Das Wichtigste in Kürze:

Die Hardhöhe ist eine der größten Nachkriegssiedlungen für Fürth mit Wohnblöcken aus den 1950er- bis 1970er-Jahren
Typische Schwachstellen: Flachdächer mit Sanierungsstau, ungedämmte Außenwände, veraltete Haustechnik und fehlende Kellerabdichtung
Plattenbauten und Großsiedlungen haben andere Schadensbilder als die Fürther Gründerzeitsubstanz
Vor Kauf oder Sanierung ist eine unabhängige Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen sinnvoll
Viele Gebäude dieser Epoche stehen vor umfassender Sanierung oder sind bereits in der Modernisierung

Die Hardhöhe und andere Nachkriegssiedlungen für Fürth unterscheiden sich grundlegend von der historischen Bausubstanz, für die Fürth als Stadt des Historismus bekannt ist. Während die Gründerzeithäuser in der Innenstadt und der Südstadt mit massivem Sandsteinmauerwerk und aufwendigen Fassaden gebaut wurden, entstanden die Nachkriegssiedlungen unter völlig anderen Voraussetzungen. Schnell, kostengünstig und in großer Stückzahl musste Wohnraum geschaffen werden. Die Baumaterialien und Konstruktionen dieser Epoche zeigen heute nach 50 bis 70 Jahren charakteristische Schwachstellen, die Eigentümer und Kaufinteressenten kennen sollten.

Wie ist die Hardhöhe-Siedlung entstanden?

Die Hardhöhe liegt im Westen von Fürth auf einer leichten Geländeerhebung über dem Rednitztal. Die Besiedlung begann in den 1950er-Jahren als Reaktion auf die Wohnungsnot der Nachkriegszeit. In mehreren Bauphasen entstanden bis in die 1970er-Jahre Wohnblöcke, Zeilenbauten und Punkthochhäuser, die zusammen eine der größten Nachkriegssiedlungen im Fürther Stadtgebiet bilden.

Die Bauweise folgte den Prinzipien der damaligen Zeit: rationelle Grundrisse, standardisierte Konstruktionen, sparsamer Materialeinsatz. In der ersten Phase der 1950er-Jahre dominieren gemauerte Zeilenbauten mit Satteldächern. Ab den 1960er-Jahren kamen Großtafelbauweise, Stahlbetonkonstruktionen und Flachdächer zum Einsatz. Die Gebäude der 1970er-Jahre sind oft als Plattenbauten oder in Fertigteilbauweise errichtet worden.

Neben der Hardhöhe gibt es weitere Nachkriegssiedlungen im Fürther Stadtgebiet: Teile von Ronhof, Siedlungen in Poppenreuth und einzelne Wohnblöcke in Burgfarrnbach. Sie alle teilen ähnliche Konstruktionsmerkmale und damit ähnliche Schwachstellen.

Welche typischen Bauschäden treten an Gebäuden der 1950er- bis 1970er-Jahre auf?

Die Schadensbilder an Nachkriegsbauten unterscheiden sich deutlich von denen an Gründerzeithäusern. Während bei historischen Gebäuden aufsteigende Feuchtigkeit und Sandsteinverwitterung im Vordergrund stehen, sind es bei Nachkriegsbauten vor allem Konstruktionsschwächen und Materialermüdung.

Flachdächer: Flachdächer sind das Sorgenkind der Nachkriegsarchitektur. Die Abdichtungen aus Bitumenbahnen hatten eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Viele wurden seitdem ein- oder zweimal überarbeitet, oft durch einfaches Aufkleben neuer Bahnen über die alten. Das Ergebnis sind aufgeblähte Schichtpakete, unter denen sich Feuchtigkeit staut. Pfützenbildung auf dem Dach, undichte Anschlüsse an Attiken und Durchdringungen sowie mangelndes Gefälle sind die häufigsten Probleme. Tropfende Decken in den obersten Geschossen sind ein typisches Warnsignal.

Wärmedämmung: Gebäude der 1950er- und 1960er-Jahre wurden ohne oder mit minimaler Wärmedämmung errichtet. Die Außenwände bestehen aus 24 bis 36 Zentimeter starkem Ziegelmauerwerk oder Leichtbetonsteinen ohne zusätzliche Dämmschicht. Der Energieverbrauch ist entsprechend hoch. Die kalten Wandoberflächen führen im Winter zu Kondensatbildung, besonders an Außenecken und Fensterlaibungen. Schimmelbildung ist die Folge.

Fenster und Balkone: Viele Gebäude haben noch die originalen Fensteranschlüsse, auch wenn die Fenster selbst ausgetauscht wurden. Die Anschlüsse an das Mauerwerk sind häufig undicht, schlecht gedämmt oder nicht fachgerecht abgedichtet. Balkone aus Stahlbeton zeigen nach Jahrzehnten Karbonatisierung und Bewehrungskorrosion. Die Betondeckung war in den 1950er- und 1960er-Jahren oft dünner als heute gefordert. Abplatzungen an den Balkonunterseiten und Rostfahnen sind typische Anzeichen.

Mehr zu typischen Bauschäden und deren Bewertung finden Sie auf unserer Seite zu Bauschäden.

Welche Probleme haben Plattenbauten und Großtafelbauten?

Die ab den 1960er-Jahren errichteten Plattenbauten und Großtafelbauten haben zusätzliche Schwachstellen, die aus der industriellen Bauweise resultieren.

Fugen zwischen den Betonplatten: Die Fugen zwischen den vorgefertigten Wandelementen sind die konstruktive Schwachstelle. Die ursprünglichen Fugendichtungen aus Polysulfid oder Polyurethan haben nach 40 bis 50 Jahren ihre Elastizität verloren. Durch die Fugen dringt Feuchtigkeit ein und kalte Luft strömt nach. Diese Fugen sind oft die Hauptursache für Durchfeuchtung und Wärmebrücken an Plattenbauten.

Verbindungselemente: Die Betonplatten sind über Stahlanker und Bewehrungsschlaufen miteinander verbunden. Wenn Feuchtigkeit über defekte Fugen an diese Verbindungselemente gelangt, beginnt die Bewehrung zu korrosten. Im fortgeschrittenen Stadium kann das die Standsicherheit beeinträchtigen. Eine Überprüfung der Verbindungsstellen ist bei Plattenbauten ab einem Alter von 40 Jahren empfehlenswert.

Schallschutz: Die leichten Konstruktionen mit dünnen Betonplatten und fehlender Entkopplung bieten schlechten Schallschutz. Trittschall und Luftschall übertragen sich über die starren Verbindungen in angrenzende Wohnungen. Eine nachträgliche Verbesserung ist möglich, etwa durch schwimmende Estriche und Vorsatzschalen, aber aufwendig.

Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung, ob an Ihrem Gebäude Sanierungsbedarf besteht.

Was sollte vor dem Kauf einer Nachkriegsimmobilie geprüft werden?

Wer eine Immobilie der 1950er- bis 1970er-Jahre für Fürth kaufen möchte, sollte systematisch prüfen lassen, welcher Sanierungsbedarf besteht. Die üblichen Besichtigungstermine reichen dafür nicht aus.

Dachzustand: Bei Flachdächern ist das Alter der letzten Abdichtung entscheidend. Gibt es Pfützen auf dem Dach? Sind die Abläufe frei? Zeigen die Decken der oberen Geschosse Feuchteflecken? Bei Steildächern aus den 1950er-Jahren sollte der Zustand der Dacheindeckung, der Lattung und der Sparren geprüft werden.

Fassade und Dämmung: Ist die Fassade nachträglich gedämmt worden? Wenn ja: Ist das Wärmedämmverbundsystem fachgerecht angebracht? Gibt es Anzeichen für Putzablösungen oder Feuchtigkeit unter der Dämmung? Wenn nein: Welche Kosten kommen für eine Dämmung auf den Käufer zu?

Kellerabdichtung: Nachkriegsbauten haben häufig keine normgerechte Kellerabdichtung. Der Keller wurde als unbeheizter Lagerraum geplant, nicht als Nutzfläche. Feuchtemessungen im Keller zeigen, ob die vorhandene Abdichtung noch funktioniert.

Haustechnik: Elektroinstallation, Wasserrohre und Heizungsanlage der 1950er- und 1960er-Jahre sind in vielen Fällen am Ende ihrer Lebensdauer. Steigleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl, Elektroinstallationen mit Aluminiumleitungen und Ein-Rohr-Heizungssysteme verursachen hohe Erneuerungskosten.

Schadstoffbelastung: Gebäude der Nachkriegszeit können Schadstoffe enthalten, die bei Sanierungsarbeiten freigesetzt werden. Asbest in Dacheindeckungen, Fassadenplatten, Fensterbänken und Rohrleitungsisolierungen. PAK in Parkettkleber und Dachbahnen. Künstliche Mineralfasern in Dämmstoffen der 1960er- und 1970er-Jahre. Eine Schadstoffuntersuchung vor dem Kauf schützt vor bösen Überraschungen bei der Sanierung.

Eine Hauskaufberatung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen deckt diese Punkte systematisch ab und gibt eine realistische Einschätzung der Sanierungskosten.

Wie läuft eine Sanierung von Nachkriegsbauten ab?

Die Sanierung von Nachkriegsgebäuden erfordert einen anderen Ansatz als die Sanierung von Altbauten. Während bei Gründerzeithäusern die Substanz oft wertvoll und erhaltenswert ist, geht es bei Nachkriegsbauten vor allem um funktionale Ertüchtigung.

Dachsanierung: Bei Flachdächern ist eine vollständige Erneuerung oft sinnvoller als eine weitere Überarbeitung. Die alten Schichten werden abgetragen, die Unterkonstruktion geprüft und eine neue Abdichtung mit ausreichendem Gefälle aufgebracht. Die Dachsanierung bietet gleichzeitig die Chance, eine Aufsparrendämmung einzubauen.

Fassadensanierung: Ein Wärmedämmverbundsystem auf den ungedämmten Außenwänden reduziert den Energieverbrauch und beseitigt Wärmebrücken. Wichtig: Die Fensteranschlüsse müssen gleichzeitig saniert werden. Sonst entstehen neue Schwachstellen an den Übergängen zwischen Dämmung und Fensterrahmen.

Balkonsanierung: Balkonplatten mit Karbonatisierung und Bewehrungskorrosion müssen reprofiliert oder ersetzt werden. Bei starken Schäden ist ein Abriss und Neubau der Balkone als vorgestellte Stahlkonstruktion oft wirtschaftlicher als eine Betoninstandsetzung. Diese Lösung vermeidet auch die Wärmebrücke des durchlaufenden Betonbalkons.

Kellerabdichtung und Haustechnik: Im Zuge einer Gesamtsanierung wird die Kellerabdichtung erneuert und die gesamte Haustechnik auf aktuellen Stand gebracht. Die Leitungswege folgen bei Nachkriegsbauten meist einfachen Grundrissen, was den Austausch erleichtert.

Bevor Sanierungsmaßnahmen beauftragt werden, sollte ein unabhängiger Sachverständiger den Gebäudezustand dokumentieren. Ein Sachverständigengutachten gibt eine Prioritätenliste und schützt vor unnötigen oder falsch dimensionierten Maßnahmen.

Häufige Fragen

Stehen Nachkriegsbauten auf der Hardhöhe unter Denkmalschutz?

Einzelne Gebäude der Nachkriegsmoderne können unter Denkmalschutz stehen, aber das ist bei Siedlungsbauten der 1950er- bis 1970er-Jahre auf der Hardhöhe bisher nicht der Fall. Im Gegensatz zur Fürther Innenstadt mit über 2.000 Einzeldenkmälern sind die Nachkriegssiedlungen nicht als Denkmalensemble geschützt. Das erleichtert Sanierungs- und Umbaumaßnahmen erheblich.

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung in einem Nachkriegsbau?

Das hängt vom Zustand des Gebäudes und vom geplanten Sanierungsaufwand ab. Günstige Kaufpreise können durch hohe Sanierungskosten relativiert werden. Entscheidend ist, ob die Eigentümergemeinschaft bereits Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen gebildet hat oder ob eine Sonderumlage droht. Die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Auskunft.

Wie erkenne ich, ob ein Flachdach sanierungsbedürftig ist?

Stehendes Wasser auf dem Dach, blasige Aufwölbungen in der Dachhaut, Risse an Anschlüssen und Durchdringungen sowie Feuchteflecken an den Decken der obersten Geschosse sind eindeutige Warnsignale. Wenn die letzte Dachabdichtung älter als 20 Jahre ist, sollte der Zustand durch einen Fachmann geprüft werden.

Enthält mein Nachkriegsbau Asbest?

Das ist möglich. Asbest wurde bis 1993 verbaut. Typische Fundstellen: Dacheindeckungen aus Faserzement (Eternit), Fassadenplatten, Fensterbänke, Rohrisolierungen, Fliesenkleber und Fußbodenbeläge (Floor-Flex-Platten). Eine Schadstoffuntersuchung durch ein Labor schafft Klarheit. Asbest ist nur gefährlich, wenn er beschädigt wird und Fasern freisetzt. Intakte Materialien können oft verbleiben, solange sie nicht bearbeitet werden.

Was kostet die Sanierung eines typischen Nachkriegswohnblocks?

Pauschale Angaben sind hier nicht möglich, weil die Kosten von Gebäudegröße, Schadensumfang und gewählten Maßnahmen abhängen. Eine Komplettsanierung mit Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik kann bei einem Mehrfamilienhaus den Wert des Gebäudes übersteigen. Deshalb ist eine vorherige Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Basis eines Sachverständigengutachtens wichtig.

Kann ich eine Eigentumswohnung kaufen, wenn das Gemeinschaftseigentum sanierungsbedürftig ist?

Grundsätzlich ja, aber Sie tragen als Miteigentümer die Sanierungskosten anteilig mit. Prüfen Sie vor dem Kauf die Instandhaltungsrücklage, beschlossene Sanierungsmaßnahmen und den aktuellen Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik. Ein Sachverständiger kann einschätzen, welche Kosten in den nächsten Jahren zu erwarten sind.

Brauche ich für die Fassadendämmung eine Baugenehmigung?

In Bayern ist die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems in der Regel genehmigungsfrei, sofern die Gebäudehülle nicht verändert wird und Abstandsflächen eingehalten bleiben. Bei Grenzbebauung kann die Dämmstärke zu einer Unterschreitung der Grenzabstände führen. In diesem Fall ist eine Abstimmung mit dem Bauamt nötig.

Gibt es Fördermittel für die Sanierung von Nachkriegsbauten?

Für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es Förderprogramme des Bundes, etwa über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen. Die Förderkonditionen ändern sich regelmäßig. Ein unabhängiger Energieberater kann die aktuellen Möglichkeiten aufzeigen.

Sie besitzen oder kaufen eine Immobilie auf der Hardhöhe oder in einer anderen Nachkriegssiedlung für Fürth? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger bewertet den Sanierungsbedarf und berät Sie unabhängig.