Fürth als Denkmalstadt: Was Eigentümer wissen müssen

Das Wichtigste in Kürze:

Fürth besitzt über 2.000 Einzeldenkmäler und hat damit die höchste Denkmaldichte in Bayern
Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden
Eigentümer eines Denkmals haben eine gesetzliche Erhaltungspflicht
Sanierungskosten lassen sich steuerlich absetzen (§ 10f und § 7i EStG)
Jede bauliche Veränderung am Denkmal erfordert eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde
Ein Sachverständiger hilft, den baulichen Zustand realistisch einzuschätzen und Sanierungskosten zu kalkulieren

Fürth als Denkmalstadt ist kein Werbe-Etikett, sondern gelebte Realität. Mit über 2.000 Einzeldenkmälern weist die Stadt die höchste Denkmaldichte in ganz Bayern auf. Während Nürnberg im Zweiten Weltkrieg schwer zerstört wurde, blieb Fürths historische Bausubstanz zu rund 90 Prozent erhalten. Das Ergebnis ist ein geschlossenes Stadtbild aus Gründerzeit und Jugendstil, das in dieser Dichte im süddeutschen Raum seinesgleichen sucht. Für Eigentümer bedeutet das: Rechte und Pflichten, die über das normale Baurecht hinausgehen.

Warum hat Fürth so viele Denkmäler?

Die hohe Denkmaldichte hat historische Gründe. Fürths wirtschaftlicher Aufschwung fiel in die Gründerzeit, als zwischen 1870 und 1914 große Teile der Stadt neu bebaut wurden. Spiegelglas-, Spielwaren- und Metallwarenindustrie brachten Wohlstand, der sich in repräsentativen Wohn- und Geschäftshäusern niederschlug. Die Hornschuchpromenade und die Königswarterstraße, entstanden zwischen 1883 und 1904, gehören zu den prächtigsten Gründerzeit-Ensembles in ganz Deutschland.

Im Zweiten Weltkrieg wurde Fürth im Vergleich zu Nürnberg, dessen Altstadt nahezu vollständig zerstört wurde, kaum getroffen. Die wenigen Bombentreffer betrafen vor allem die Industriegebiete, nicht die Wohnviertel. So blieb ein zusammenhängendes Stadtbild erhalten, das von der Altstadt über die Südstadt bis zur Hornschuchpromenade reicht.

Dieser Umstand macht Fürth für Architekturhistoriker und Denkmalpfleger gleichermaßen bedeutsam. Für Eigentümer bedeutet es: Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist in Fürth deutlich höher als in den meisten anderen Städten.

Wie erfahre ich, ob mein Gebäude ein Denkmal ist?

Die verbindliche Auskunft erteilt die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Fürth. Sie verwaltet die Bayerische Denkmalliste für das Stadtgebiet. Die Denkmalliste ist öffentlich einsehbar, unter anderem im Bayerischen Denkmal-Atlas, einem Online-Kartenwerk des Landesamts für Denkmalpflege.

Dort ist nicht nur verzeichnet, ob ein Gebäude geschützt ist, sondern auch, welche Bestandteile unter Schutz stehen. Der Schutzumfang kann erheblich variieren: Bei manchen Gebäuden ist nur die Fassade geschützt, bei anderen auch das Treppenhaus, die Raumaufteilung oder historische Ausstattungsdetails wie Stuckdecken, Türen oder Bodenbeläge.

Auch am Gebäude selbst finden sich oft Hinweise. Eine Denkmalplakette, meist ein blaues Schild mit weißem Symbol, weist auf den Schutzstatus hin. Allerdings tragen nicht alle Denkmäler eine solche Plakette. Die einzig verbindliche Quelle bleibt die Denkmalliste.

Wer eine Immobilie für Fürth kaufen möchte, sollte den Denkmalstatus vor dem Notartermin klären. Die Auswirkungen auf Sanierungskosten und Gestaltungsmöglichkeiten sind erheblich. Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie, wie wir den baulichen Zustand vor dem Kauf systematisch prüfen.

Welche Pflichten haben Eigentümer eines Denkmals?

Das Bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) legt drei zentrale Pflichten fest.

Erhaltungspflicht (Art. 4 BayDSchG): Eigentümer müssen Baudenkmäler instand halten, instand setzen und sachgemäß behandeln. Vernachlässigung kann ordnungsrechtliche Maßnahmen nach sich ziehen. Die Behörde kann im Extremfall eine Instandsetzung anordnen. Die Pflicht gilt allerdings nur im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit.

Genehmigungspflicht (Art. 6 BayDSchG): Jede bauliche Veränderung an einem Baudenkmal bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde. Das gilt für offensichtliche Eingriffe wie Fassadenänderungen ebenso wie für weniger offensichtliche Maßnahmen: Austausch historischer Fenster, Veränderung der Farbgebung, Einbau einer neuen Heizung mit Leitungen durch geschützte Wände.

Anzeigepflicht (Art. 8 BayDSchG): Schäden, Veräußerungen und Nutzungsänderungen müssen der Denkmalschutzbehörde angezeigt werden. Auch der Eigentumsübergang bei Verkauf ist meldepflichtig.

In der Praxis ist die Genehmigungspflicht der Punkt, der Eigentümer am häufigsten betrifft. Die Grenze zwischen genehmigungspflichtiger Veränderung und genehmigungsfreier Instandhaltung ist nicht immer eindeutig. Faustregel: Wenn Sie Material, Farbe, Form oder Konstruktion ändern, fragen Sie vorher bei der Behörde nach.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie den baulichen Zustand Ihres Denkmals fachkundig einschätzen lassen möchten.

Welche Rechte und Fördermöglichkeiten gibt es?

Dem Pflichtenkatalog stehen durchaus attraktive Fördermöglichkeiten gegenüber.

Steuerliche Absetzbarkeit: Sanierungskosten an Denkmälern können steuerlich geltend gemacht werden. Selbstnutzer setzen 90 Prozent der begünstigten Kosten über zehn Jahre ab (§ 10f EStG). Vermieter können 100 Prozent über zwölf Jahre absetzen (§ 7i EStG). Voraussetzung: Die Maßnahmen wurden vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und nach Abschluss bescheinigt.

Zuschüsse: Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege vergibt Zuschüsse für denkmalpflegerische Maßnahmen. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall, dem Denkmalwert und der finanziellen Situation des Eigentümers. Auch die Stadt Fürth kann in Einzelfällen Mittel aus dem kommunalen Denkmalfonds bereitstellen. Die Antragsstellung erfolgt über die Untere Denkmalschutzbehörde.

Sonderregelungen bei der Grundsteuer: Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen einen Grundsteuererlass beantragen, wenn die Erhaltungskosten die Erträge dauerhaft übersteigen. Dieser Fall tritt bei vermieteten Denkmälern ein, deren Mieteinnahmen die laufenden Kosten nicht decken.

Ausnahmen vom Gebäudeenergiegesetz: Für Baudenkmäler gelten Ausnahmen von energetischen Anforderungen, wenn deren Erfüllung das Erscheinungsbild oder die Substanz unverhältnismäßig beeinträchtigen würde. Eine Außendämmung bei Sandsteinfassaden ist bei Denkmälern in der Regel nicht genehmigungsfähig.

Mehr zur Bewertung des baulichen Zustands erfahren Sie auf unserer Seite zu Gutachten.

Was bedeutet der Denkmalschutz für Sanierungen konkret?

Die häufigsten Konflikte zwischen Eigentümerwünschen und Denkmalschutzauflagen betreffen die folgenden Bereiche.

Fenster: Historische Fenster sollen möglichst erhalten und aufgearbeitet werden. Ein Austausch gegen Standardfenster wird häufig abgelehnt. Zulässig sind in der Regel Fenster, die das historische Profil und die Teilung nachbilden, aber energetisch verbessert sind. Das ist technisch möglich, aber teurer als ein Standardfenster.

Fassade: Sandsteinfassaden dürfen nicht überputzt, mit Wärmedämmverbundsystemen verkleidet oder mit Kunststoffplatten verblendet werden. Die Sanierung muss materialgerecht erfolgen, also mit Naturstein und Kalkmörtel. Farbgebung und Oberflächenbehandlung sind abzustimmen.

Dach: Dachform, Dachneigung und Eindeckungsmaterial stehen unter Schutz. Dachflächenfenster und Gauben können genehmigungsfähig sein, wenn sie sich in das Gesamtbild einfügen. Solaranlagen auf denkmalgeschützten Dächern werden in Bayern zunehmend genehmigt, sofern sie vom öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind.

Innenausbau: Wenn das Innere geschützt ist, betrifft das häufig Treppenhäuser, Stuckdecken, historische Türen und Bodenbeläge. Ein Sachverständiger kann vor der Planung feststellen, welche Bauteile im Inneren schutzwürdig sind und wo Spielräume bestehen.

Eine Bauzustandsprüfung vor Beginn der Sanierungsplanung schafft Klarheit über den tatsächlichen Zustand und hilft, die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde auf einer soliden Grundlage zu führen.

Welche Stadtteile in Fürth sind besonders betroffen?

Der Denkmalbestand verteilt sich nicht gleichmäßig über das Stadtgebiet.

Innenstadt und Altstadt: Die älteste Bausubstanz mit Fachwerkhäusern, Schieferhäusern und frühneuzeitlichen Steinbauten. Hier ist die Denkmaldichte am höchsten. Viele Gebäude stehen als Ensemble unter Schutz, was bedeutet, dass auch Veränderungen an nicht einzeln geschützten Gebäuden genehmigungspflichtig sein können, wenn sie das Erscheinungsbild des Ensembles beeinträchtigen.

Hornschuchpromenade und Königswarterstraße: Großbürgerliche Gründerzeit-Villen und Mietshäuser mit repräsentativen Sandsteinfassaden. Nahezu jedes Gebäude hier ist ein Einzeldenkmal. Der Sanierungsaufwand ist hoch, die steuerlichen Vorteile aber ebenfalls.

Südstadt: Arbeitermietshäuser der Gründerzeit, schlichter als die Prachtbauten der Hornschuchpromenade, aber ebenfalls vielfach geschützt. Die Sandsteinfassaden sind hier oft weniger aufwändig ornamentiert, die Grundproblematik (Feuchtigkeit, Holzbalkendecken, veraltete Haustechnik) ist aber identisch.

Burgfarrnbach: Ländlich geprägt mit Schloss Burgfarrnbach und älteren Einzelhäusern. Hier finden sich andere Bautypen als in der Kernstadt, darunter Fachwerkbauten und landwirtschaftliche Nebengebäude.

Hardhöhe, Stadeln, Poppenreuth: Nachkriegs- und Neubaugebiete mit deutlich weniger Denkmalbestand. Einzelne ältere Gebäude und Kirchenbauten können aber auch hier geschützt sein.

Häufige Fragen

Steht jedes alte Gebäude in Fürth unter Denkmalschutz?

Nein. Trotz der hohen Denkmaldichte sind längst nicht alle historischen Gebäude geschützt. Entscheidend ist die Eintragung in die Bayerische Denkmalliste. Auch Gebäude, die äußerlich alt wirken, können nach Umbauten ihren Denkmalwert verloren haben.

Kann der Denkmalschutz aufgehoben werden?

Grundsätzlich ja, aber nur wenn der Denkmalwert nicht mehr besteht, etwa nach schwerwiegenden Substanzverlusten. Eine Aufhebung auf Antrag des Eigentümers ist selten und erfordert eine fachliche Prüfung durch das Landesamt für Denkmalpflege.

Darf ich ein Denkmal abreißen?

Nur in absoluten Ausnahmefällen, wenn der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar ist und alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden. Die Hürden sind bewusst hoch. Ein Abrissantrag wird von der Denkmalschutzbehörde, dem Landesamt für Denkmalpflege und der Regierung von Mittelfranken geprüft.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung saniere?

Die Denkmalschutzbehörde kann den Rückbau anordnen und ein Bußgeld verhängen. Außerdem verlieren Sie den Anspruch auf die steuerliche Absetzbarkeit der betroffenen Maßnahme. Es lohnt sich, vorher zu fragen.

Wie lange dauert ein Genehmigungsverfahren?

Einfache Maßnahmen können innerhalb weniger Wochen genehmigt werden. Bei komplexen Vorhaben, die eine Stellungnahme des Landesamts erfordern, kann es mehrere Monate dauern. Planen Sie diese Zeitspanne in Ihr Bauvorhaben ein.

Kann ich einen Sachverständigen zur Abstimmung mit der Behörde mitnehmen?

Ja, das ist sogar empfehlenswert. Ein Sachverständiger kann den baulichen Zustand fachlich dokumentieren und als Grundlage für das Gespräch mit der Behörde dienen. So vermeiden Sie Missverständnisse und kommen schneller zu konkreten Ergebnissen.

Gibt es Fristen für die Beantragung von Fördermitteln?

Zuschüsse und die steuerliche Absetzbarkeit müssen vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Wer zuerst baut und dann den Antrag stellt, geht in der Regel leer aus. Klären Sie die Förderfähigkeit vor der Auftragsvergabe.

Wie finde ich einen Handwerker, der mit Denkmälern Erfahrung hat?

Die Handwerkskammern führen Verzeichnisse spezialisierter Betriebe. Auch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege kann Hinweise geben. Achten Sie auf Referenzen bei vergleichbaren Objekten. Nicht jeder Maler oder Maurer hat Erfahrung mit historischen Materialien und Techniken.

Sie besitzen ein denkmalgeschütztes Gebäude für Fürth oder möchten eines kaufen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie zur Bestandsaufnahme und Sanierungsplanung.