Stadtteile für Fürth: Bausubstanz von der Südstadt bis Hardhöhe

Das Wichtigste in Kürze:

Fürths Bausubstanz ist außergewöhnlich vielfältig: von Fachwerk in der Altstadt über Gründerzeit in der Südstadt bis zu Nachkriegsbauten auf der Hardhöhe
Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden, anders als im benachbarten Nürnberg
Jede Bauepoche bringt eigene typische Schäden mit: Sandsteinerosion bei Gründerzeit, Betonschäden bei Nachkriegsbauten, veraltete Haustechnik bei ländlichen Altbauten
Die Lage im Drei-Flüsse-Gebiet betrifft die flussnahen Stadtteile stärker als die Höhenlagen
Vor dem Kauf lohnt sich eine Begutachtung, die auf die Bauepoche des Objekts abgestimmt ist

Wer eine Immobilie für Fürth sucht, trifft je nach Stadtteil auf völlig unterschiedliche Bausubstanz. Die Südstadt mit ihren Gründerzeitfassaden stellt andere Anforderungen als die Nachkriegssiedlungen auf der Hardhöhe oder die ländlichen Strukturen in Burgfarrnbach. Fürth hat eine Besonderheit, die es von den meisten deutschen Großstädten unterscheidet: Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden. Die Stadt wurde kaum bombardiert. Während Nürnberg nach dem Krieg weitgehend neu aufgebaut werden musste, blieben in Fürth die Gründerzeitviertel, die Jugendstilbauten und selbst Fachwerkhäuser in der Altstadt erhalten. Diese Vielfalt macht die Stadt architektonisch reizvoll, stellt Kaufinteressenten aber vor die Aufgabe, die jeweilige Bausubstanz richtig einzuschätzen.

Wie ist die Bausubstanz in der Südstadt und am Hornschuchviertel?

Die Südstadt und das Hornschuchviertel sind das Aushängeschild der Fürther Gründerzeit. Die Hornschuchpromenade und die Königswarterstraße, entstanden zwischen 1883 und 1904, gehören zu den prächtigsten Gründerzeit-Ensembles in Deutschland. Hier stehen großbürgerliche Mehrfamilienhäuser mit reich verzierten Sandsteinfassaden, hohen Decken und repräsentativen Treppenhäusern.

Die Südstadt war dagegen stärker von Arbeiterwohnungsbau geprägt. Die Fassaden sind schlichter, die Grundrisse kleiner, aber die Bauqualität der Tragstruktur ist vergleichbar. Beide Viertel teilen dieselben baualtersbedingten Herausforderungen.

Sandsteinfassaden: Der für Fürth typische Sandstein ist weich und verwitterungsanfällig. Nach über 120 Jahren zeigen viele Fassaden Absandungen, ausgewaschene Fugen und abgeplatzte Ornamente. Die Sanierung erfordert spezialisierte Steinmetzbetriebe und ist kostenintensiv. Bei denkmalgeschützten Gebäuden, von denen Fürth über 2.000 besitzt, darf die Fassade nicht einfach überputzt oder verkleidet werden.

Holzbalkendecken: In Gründerzeitbauten sind Holzbalkendecken Standard. Je nach Zustand können sie durchhängen, knarren oder durch Feuchtigkeit geschädigt sein. Der Trittschallschutz entspricht nicht heutigen Anforderungen. Eine Ertüchtigung ist möglich, muss aber Statik und Brandschutz berücksichtigen.

Aufsteigende Feuchtigkeit: Funktionierende Horizontalsperren fehlen in vielen Gebäuden dieser Epoche. Die Kellerwände aus Sandstein und Ziegel saugen Bodenfeuchtigkeit kapillar auf. Salzausblühungen und abplatzender Putz in den Kellergeschossen und den Erdgeschosswohnungen sind die sichtbaren Folgen.

Haustechnik: Heizung, Elektrik und Wasserleitungen wurden seit dem Bau oft nur teilweise erneuert. Bleileitungen in der Trinkwasserinstallation, Nachtspeicherheizungen aus den 1960er Jahren oder unzureichende Elektroinstallationen sind keine Seltenheit. Die Erneuerung der gesamten Haustechnik gehört bei einem Kauf zum Sanierungsbudget.

Mehr dazu, worauf Sie bei einem Altbaukauf achten sollten, finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Was erwartet Käufer auf der Hardhöhe?

Die Hardhöhe ist eine Nachkriegs-Großwohnsiedlung, die ab den 1950er Jahren auf einer leichten Erhebung westlich der Innenstadt errichtet wurde. Hier dominieren Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcke aus den 1950er bis 1970er Jahren. Die architektonische Gestaltung ist funktional, die Bausubstanz folgt den Materialien und Methoden der Nachkriegszeit.

Betonsanierung: Viele Gebäude dieser Epoche haben Balkone, Treppenhausbrüstungen und Fassadenelemente aus Stahlbeton. Nach 50 bis 70 Jahren dringt Feuchtigkeit durch Risse in den Beton, die Bewehrung korrodiert, und der Beton platzt ab. Rostfahnen an Betonoberflächen sind ein deutliches Warnsignal. Die Sanierung reicht von lokaler Betonreprofilierung bis zum kompletten Balkonaustausch.

Flachdachprobleme: Flachdächer waren in den 1960er und 1970er Jahren beliebt. Die Abdichtung dieser Dächer hat eine begrenzte Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Viele Flachdächer auf der Hardhöhe wurden seitdem mindestens einmal saniert, manche stehen vor der nächsten Erneuerung. Undichte Stellen führen zu Durchfeuchtungen der darunterliegenden Decken und begünstigen Schimmelbildung.

Wärmedämmung: Die Gebäude dieser Epoche haben dünne Außenwände mit geringem Wärmeschutz. Einschalige Ziegelwände mit 24 oder 30 Zentimetern Dicke sind typisch. Die Heizkosten liegen entsprechend hoch. Eine nachträgliche Fassadendämmung ist bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden technisch unkompliziert und wirtschaftlich oft sinnvoll.

Gemeinschaftseigentum: Viele Wohnungen auf der Hardhöhe sind als Eigentumswohnungen in WEG-Gemeinschaften organisiert. Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung, die Versammlungsprotokolle und die Instandhaltungsrücklage. Wenn die Gemeinschaft jahrelang notwendige Sanierungen aufgeschoben hat, können hohe Sonderumlagen drohen.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch, wenn Sie eine Immobilie auf der Hardhöhe ins Auge gefasst haben.

Wie steht es um die Bausubstanz in Burgfarrnbach?

Burgfarrnbach im Westen von Fürth war bis zur Eingemeindung 1927 eine eigenständige Gemeinde. Der Stadtteil hat seinen ländlichen Charakter weitgehend bewahrt. Das Ortsbild wird vom Schloss Burgfarrnbach, der evangelischen Kirche und einer gewachsenen Dorfstruktur geprägt. Die Bausubstanz unterscheidet sich deutlich von den innerstädtischen Vierteln.

Ältere Einzelhäuser und ehemalige Bauernhäuser: Im Ortskern stehen Gebäude aus dem 18. und 19. Jahrhundert. Sandsteinmauerwerk, Fachwerkelemente und Natursteinfundamente sind typisch. Die Keller dieser Häuser waren als Naturkeller konzipiert, ohne Abdichtung und ohne Anspruch auf Trockenheit. Wer ein solches Gebäude kauft, muss die Kellernutzung den baulichen Gegebenheiten anpassen oder aufwändig nachrüsten.

Einfamilienhäuser der 1960er bis 1990er Jahre: Um den historischen Ortskern herum sind in den vergangenen Jahrzehnten Neubaugebiete entstanden. Die Bauqualität dieser Häuser hängt stark von der jeweiligen Bauepoche und der Sorgfalt der Ausführung ab. Typische Themen: unzureichende Wärmedämmung bei Häusern der 1960er und 1970er Jahre, Asbest in Dacheindeckungen und Fassadenplatten, veraltete Heizungsanlagen.

Grundwasser: Burgfarrnbach liegt auf einer leichten Erhöhung und ist von der Drei-Flüsse-Problematik weniger betroffen als die innerstädtischen Lagen. Der Baugrund ist günstiger, der Grundwasserspiegel liegt tiefer. Kellerfeuchtigkeit ist hier seltener ein strukturelles Problem, kann aber bei einzelnen Gebäuden durch fehlende Abdichtung oder Hangwasser auftreten.

Auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung erfahren Sie, welche Punkte bei der Bewertung eines Bestandsgebäudes systematisch geprüft werden.

Was ist in Stadeln, Vach und Poppenreuth zu beachten?

Die nördlichen Stadtteile Stadeln und Vach waren bis ins 20. Jahrhundert eigenständige Dörfer. Sie liegen direkt an der Rednitz und sind damit stärker von der Grundwasser- und Hochwasserproblematik betroffen als die Höhenlagen. Ältere Gebäude in Flussnähe haben häufig feuchte Keller. Bei einem Kauf sollte die Hochwassergefahrenkarte geprüft werden.

Die Bausubstanz ist gemischt: Dorfkerne mit älteren Wohnhäusern, Nachverdichtung der Nachkriegszeit und neuere Einfamilienhausgebiete. Die typischen Schadenbilder entsprechen der jeweiligen Bauepoche.

Poppenreuth im Osten ist ein gewachsenes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern verschiedener Epochen. Hier finden sich Reihenhäuser aus den 1960er Jahren neben freistehenden Häusern der 1980er und 1990er Jahre. Die Bauqualität ist insgesamt solide, aber die älteren Objekte zeigen die typischen Alterserscheinungen: Wärmebrücken an Rollladenkästen, undichte Fenster, veraltete Heizungen.

Welche Schäden sind epochenübergreifend häufig?

Unabhängig vom Stadtteil gibt es Schadenbilder, die für Fürth insgesamt relevant sind.

Schimmel: Schimmelbefall tritt in allen Bauepochen auf, allerdings aus unterschiedlichen Gründen. In Gründerzeitbauten sind kalte Außenecken und Fensterlaibungen betroffen. In Nachkriegsbauten sind Wärmebrücken an Balkonplatten und Rollladenkästen die Ursache. In neueren Gebäuden ist oft mangelnde Lüftung nach dem Einbau dichter Fenster der Auslöser. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zum Schimmelgutachten.

Risse im Mauerwerk: Setzungsrisse treten besonders dort auf, wo der Baugrund inhomogen ist. Im Übergangsbereich zwischen Schwemmsand und festem Untergrund kann es zu ungleichmäßigen Setzungen kommen. Nicht jeder Riss ist gefährlich, aber die Ursache sollte geklärt werden.

Dacheindeckung: Ob Tonziegel auf einem Gründerzeitdach oder Betondachsteine aus den 1970er Jahren: Die Eindeckung hat eine begrenzte Lebensdauer. Verrostete Rinnenhalter, poröse Ziegel und undichte Anschlüsse an Kaminen und Dachfenstern gehören zu den Standardbefunden bei Bestandsgebäuden.

Häufige Fragen

In welchem Stadtteil von Fürth ist die Bausubstanz am besten?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Gepflegte Gründerzeitbauten in der Südstadt können in besserem Zustand sein als vernachlässigte Nachkriegsbauten auf der Hardhöhe. Entscheidend ist nicht die Bauepoche, sondern die Instandhaltung über die Jahrzehnte. Jedes Objekt muss einzeln beurteilt werden.

Sind Gründerzeitbauten grundsätzlich problematisch?

Nein. Viele Gründerzeitbauten in Fürth wurden über die Jahrzehnte gut gepflegt und sind in solidem Zustand. Die massive Bauweise mit dicken Wänden und Natursteinfundamenten hat durchaus Vorteile. Problematisch wird es, wenn Feuchtigkeit, Holzschädlinge oder veraltete Haustechnik über Jahre ignoriert wurden.

Gibt es Fördermittel für die Sanierung älterer Gebäude in Fürth?

Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es die steuerliche Abschreibung der Sanierungskosten nach § 7i bzw. § 10f EStG. Darüber hinaus können kommunale Förderprogramme für bestimmte Sanierungsgebiete existieren. Die Stadt Fürth berät über das Stadtplanungsamt zu aktuellen Fördermöglichkeiten.

Welche Stadtteile sind von Grundwasser besonders betroffen?

Die flussnahen Stadtteile Südstadt, Innenstadt, Stadeln und Vach liegen im Zusammenflussgebiet von Pegnitz, Rednitz und Regnitz. Dort ist das Grundwasserrisiko am höchsten. Burgfarrnbach und Hardhöhe liegen auf Erhebungen und sind weniger betroffen.

Worauf sollte ich bei einer Eigentumswohnung in einem Gründerzeitbau achten?

Neben dem Zustand der eigenen Wohnung ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums entscheidend: Dach, Fassade, Treppenhaus, Haustechnik und Keller. Prüfen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage und ob größere Sanierungen bereits beschlossen oder absehbar sind. Ein niedriger Kaufpreis kann durch hohe Sonderumlagen schnell relativiert werden.

Kann ein Sachverständiger den Sanierungsbedarf beziffern?

Ein Sachverständiger kann den baulichen Zustand dokumentieren und den Sanierungsbedarf einschätzen. Genaue Kostenangaben erfordern Angebote von Fachfirmen, aber eine fundierte Größenordnung lässt sich auf Basis der Bestandsaufnahme ableiten. Das gibt Ihnen eine belastbare Grundlage für die Kaufverhandlung.

Lohnt sich eine Kaufberatung auch bei neueren Gebäuden?

Ja. Auch Gebäude aus den 1990er oder 2000er Jahren können versteckte Mängel haben. Verdeckte Feuchteschäden, Verarbeitungsfehler an der Fassadendämmung oder Probleme mit der Dachkonstruktion werden bei einer normalen Besichtigung leicht übersehen. Die Kosten einer Kaufberatung stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten einer unentdeckten Sanierung.

Sie möchten eine Immobilie für Fürth kaufen und den Zustand fachkundig beurteilen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie für Fürth und die gesamte Metropolregion.