Baubeschreibung prüfen lassen: Lücken rechtzeitig erkennen

Das Wichtigste in Kürze:

Die Baubeschreibung ist Vertragsbestandteil und legt fest, welche Leistungen geschuldet sind
Schwammige Begriffe wie "hochwertig" oder "nach Wahl des Bauträgers" lassen Spielraum für Abweichungen
Fehlende Angaben zu Schallschutz, Abdichtung oder Bodenaufbau fallen erst auf der Baustelle auf
Seit 2018 schreibt das Bauvertragsrecht (BGB §650j) eine vollständige Baubeschreibung vor Vertragsschluss vor
Ein Sachverständiger erkennt in der Baubeschreibung, was fehlt und wo der Bauträger sich Hintertüren offen hält

Wer ein Haus bauen oder eine Neubauimmobilie kaufen möchte, unterschreibt in der Regel einen Bauträgervertrag mit einer zugehörigen Baubeschreibung. Dieses Dokument regelt, was gebaut wird, mit welchen Materialien und in welcher Qualität. In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass Baubeschreibungen Lücken enthalten, die Bauherren teuer zu stehen kommen. Die Baubeschreibung prüfen zu lassen, bevor der Vertrag unterschrieben ist, gehört deshalb zu den wichtigsten Vorsorgemaßnahmen beim Hausbau für Fürth und Umgebung.

Warum ist die Baubeschreibung so wichtig?

Die Baubeschreibung ist kein unverbindliches Prospektmaterial. Sie wird Bestandteil des Kaufvertrags und definiert, was der Bauträger schuldet. Was in der Baubeschreibung nicht steht, muss der Bauträger auch nicht liefern. Und was nur vage formuliert ist, kann er im Zweifel zu seinen Gunsten auslegen.

Das Problem: Die meisten Bauherren lesen die Baubeschreibung zwar durch, können aber nicht einschätzen, was fehlt. Ein Laie erkennt nicht, ob der angegebene Schallschutzstandard ausreichend ist, ob die Abdichtung des Kellers dem Stand der Technik entspricht oder ob die Formulierung zur Fußbodenheizung tatsächlich alle Räume abdeckt.

Seit dem 1. Januar 2018 gelten die Regelungen des neuen Bauvertragsrechts (§§ 650i ff. BGB). Danach muss der Unternehmer dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, die bestimmte Mindestinhalte umfasst. In der Praxis erfüllen viele Baubeschreibungen diese Anforderungen nur oberflächlich.

Welche Lücken kommen in Baubeschreibungen am häufigsten vor?

Die typischen Schwachstellen lassen sich in mehrere Kategorien einteilen. Manche betreffen fehlende Angaben, andere betreffen bewusst offen gehaltene Formulierungen.

Fehlende Angaben zur Abdichtung: Die Kellerabdichtung ist einer der häufigsten Streitpunkte. Die Baubeschreibung sollte klar angeben, welche Abdichtungsnorm (DIN 18533) zugrunde gelegt wird und gegen welche Wassereinwirkungsklasse (W1-E bis W3-E) abgedichtet wird. Fehlt diese Angabe, baut der Bauträger im Zweifel nur das Minimum. Bei Grundstücken im Fürther Flusstal, wo Schwemmsand und Grundwassernähe an Rednitz und Pegnitz keine Seltenheit sind, kann das schwerwiegende Folgen haben.

Schwammige Materialangaben: Formulierungen wie "Fenster in hochwertiger Ausführung", "Bodenbelag nach Bemusterung" oder "Sanitärausstattung der gehobenen Klasse" sagen nichts aus. Eine seriöse Baubeschreibung nennt den Hersteller, die Produktlinie oder zumindest die technischen Mindestanforderungen. "Dreifachverglasung mit Uw-Wert 0,95 W/m²K" ist eine prüfbare Angabe. "Hochwertige Fenster" ist keine.

Schallschutz nicht spezifiziert: Die DIN 4109 regelt den Mindestschallschutz. Viele Bauherren erwarten aber den erhöhten Schallschutz nach VDI 4100 oder DIN 4109 Beiblatt 2. Steht in der Baubeschreibung nur "Schallschutz nach DIN 4109", bekommt man den gesetzlichen Mindeststandard. Ob das in einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus ausreicht, um sich wohlzufühlen, steht auf einem anderen Blatt.

Wenn Sie bereits eine Baubeschreibung vorliegen haben und unsicher sind, lohnt sich ein Blick auf unsere Baubegleitung für Fürth. Eine Prüfung vor Vertragsschluss kann spätere Auseinandersetzungen verhindern.

Unklare Angaben zum Bodenaufbau: Der Fußbodenaufbau bestimmt Trittschall, Wärmedämmung und Aufbauhöhe. Fehlen Angaben zur Trittschalldämmung, zur Estrichart oder zur Aufbauhöhe, entstehen Probleme, die sich nach dem Einzug nicht mehr wirtschaftlich beheben lassen.

Außenanlagen ausgeklammert: In vielen Baubeschreibungen endet die Leistung an der Hauswand. Zuwegung, Terrasse, Stellplätze, Drainage, Geländemodellierung und Bepflanzung sind nicht enthalten oder nur als "optional" vermerkt. Die Kosten für diese Arbeiten unterschätzen Bauherren regelmäßig.

Malerarbeiten und Innenausbau vage: "Wände und Decken tapezierfertig gespachtelt" ist eine klare Angabe. "Wände und Decken malerfähig" kann alles bedeuten, von einer glatten Q3-Spachtelung bis zu einer groben Q2-Oberfläche, auf der Raufaser noch sichtbar bleibt.

Welche Formulierungen sollten Bauherren misstrauisch machen?

Es gibt eine Reihe von Standardformulierungen, die in Baubeschreibungen immer wieder auftauchen und die dem Bauträger maximalen Spielraum lassen:

"gleichwertiger Ersatz" bei Materialangaben
"nach Wahl des Unternehmers"
"marktübliche Qualität"
"sofern bautechnisch erforderlich"
"in Abstimmung mit dem Bauherrn" (ohne Festlegung, was bei Nichteinigung gilt)
"Änderungen vorbehalten"
"nach aktuellem Stand der Technik" (ohne Bezugsnorm)

Jede dieser Formulierungen bedeutet im Streitfall, dass der Bauträger entscheidet. Eine Baubeschreibung, die überwiegend solche Wendungen verwendet, ist im Grunde keine verbindliche Leistungszusage.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch, wenn Sie eine Baubeschreibung vor der Unterschrift prüfen lassen möchten.

Was muss laut BGB in der Baubeschreibung stehen?

Seit 2018 gibt Artikel 249 EGBGB vor, welche Mindestinhalte eine Baubeschreibung enthalten muss. Dazu gehören:

Allgemeine Beschreibung des Bauvorhabens (Gebäudetyp, Nutzung)
Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. mit Plänen und Zeichnungen
Gebäudedaten (Raum- und Flächenangaben nach anerkannter Berechnungsmethode)
Angaben zum Energiestandard und zur Bauphysik (Wärme-, Schall-, Brandschutz)
Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
Angaben zu Innenausbau und gebäudetechnischen Anlagen
Qualitäts- und Ausstattungsstandards
Verbindlicher Fertigstellungstermin

Diese Auflistung klingt umfassend, lässt aber viel Interpretationsspielraum. Die Angabe "Wärmeschutz nach gültigem GEG" ist formal korrekt, sagt aber nichts über den tatsächlich erreichten Standard aus. Deshalb genügt es nicht, nur zu prüfen, ob alle Pflichtpunkte erwähnt werden. Es kommt darauf an, ob sie konkret und prüfbar formuliert sind.

Worauf sollte man bei Neubauten für Fürth besonders achten?

Fürth ist eine Stadt mit stark verdichteten Bestandsquartieren. Neubauvorhaben entstehen häufig als Baulückenschließung oder auf ehemaligen Gewerbeflächen. Das bringt besondere Rahmenbedingungen mit sich.

In der Südstadt und im Bereich der Hornschuchpromenade, wo Gründerzeitgebäude das Straßenbild prägen, müssen Neubauten sich in das Ensemble einfügen. Gestaltungssatzungen der Stadt können Einfluss auf Fassadenmaterial, Fensterformate und Dachform haben. Diese Anforderungen sollten in der Baubeschreibung berücksichtigt sein, denn sie können Mehrkosten verursachen.

Der Baugrund im Fürther Stadtgebiet variiert erheblich. Im Flusstal zwischen Rednitz und Pegnitz steht vielerorts Schwemmsand an, der besondere Anforderungen an die Gründung stellt. Eine Baubeschreibung, die keine Angaben zum Gründungskonzept, zum Bodengutachten oder zur Grundwassersituation macht, lässt eine wesentliche Frage offen.

Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälfern ist der Schallschutz an der Trennwand ein typisches Streitthema. Die Baubeschreibung sollte hier den bewerteten Schalldämmmaß-Wert (R'w) angeben. Der gesetzliche Mindeststandard von 53 dB reicht für ein Reihenhaus nach Erfahrung vieler Bewohner nicht aus.

Was kann ein Sachverständiger bei der Prüfung erkennen?

Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger bringt die Erfahrung aus zahlreichen Bauvorhaben mit und kennt die Stellen, an denen Baubeschreibungen regelmäßig lückenhaft sind. Die Prüfung umfasst typischerweise:

Vollständigkeitsprüfung gegen die gesetzlichen Anforderungen (Art. 249 EGBGB)
Technische Plausibilitätsprüfung der angegebenen Materialien und Konstruktionen
Identifikation fehlender Angaben zu Abdichtung, Schallschutz, Wärmeschutz
Bewertung schwammiger Formulierungen und deren wirtschaftliche Tragweite
Vergleich mit dem marktüblichen Leistungsumfang vergleichbarer Bauvorhaben
Empfehlungen für Nachverhandlungen oder Vertragsergänzungen

Das Ergebnis ist ein konkreter Bericht, der aufzeigt, wo die Baubeschreibung nachgebessert werden sollte. Mit diesem Bericht hat der Bauherr eine sachliche Grundlage für das Gespräch mit dem Bauträger.

Weitere Informationen zu typischen Baumängeln und wie sie entstehen, finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Häufige Fragen

Wann sollte ich die Baubeschreibung prüfen lassen?

Vor der Vertragsunterschrift. Nach der Unterschrift ist die Baubeschreibung Vertragsbestandteil, und Änderungen sind nur noch mit Zustimmung beider Seiten möglich. Planen Sie zwei bis drei Wochen für die Prüfung und eventuelle Nachverhandlungen ein.

Ist der Bauträger verpflichtet, die Baubeschreibung vor Vertragsschluss auszuhändigen?

Ja. Seit dem 1. Januar 2018 schreibt § 650j BGB vor, dass der Unternehmer dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen muss. Weigert sich ein Bauträger, sollten Sie das als ernstes Warnsignal werten.

Was kostet die Prüfung einer Baubeschreibung durch einen Sachverständigen?

Die Kosten richten sich nach dem Umfang der Baubeschreibung und dem Bauvorhaben. Gemessen am Kaufpreis eines Neubaus ist die Prüfung ein geringer Aufwand, der erhebliche Folgekosten verhindern kann. Details finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich die Baubeschreibung auch selbst prüfen?

Teilweise. Die Vollständigkeit der formalen Angaben können Sie mit einer Checkliste abgleichen. Die technische Bewertung, ob ein angegebener Schallschutzwert ausreichend ist oder ob die Abdichtung dem Baugrund entspricht, erfordert allerdings Fachwissen und Bauerfahrung.

Was passiert, wenn die Baubeschreibung unvollständig ist?

Laut BGB gilt bei Zweifeln die übliche Beschaffenheit als geschuldet (§ 650k Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Was nicht in der Baubeschreibung steht, muss der marktüblichen Qualität entsprechen. In der Praxis führt das aber zu langwierigen Auseinandersetzungen darüber, was "üblich" ist.

Gilt das auch für Fertighäuser?

Ja. Auch Fertighausanbieter sind an die gesetzlichen Vorgaben zur Baubeschreibung gebunden. Allerdings sind die Baubeschreibungen bei Fertighäusern oft standardisierter und umfangreicher. Trotzdem lohnt sich eine Prüfung, insbesondere bei den individuell konfigurierbaren Ausstattungspaketen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema Fertighaus.

Kann ich den Bauträger zur Nachbesserung der Baubeschreibung auffordern?

Ja, vor Vertragsschluss können Sie jederzeit eine Ergänzung oder Konkretisierung verlangen. Ein seriöser Bauträger wird darauf eingehen. Wenn er das ablehnt, sollten Sie sich fragen, warum er sich nicht festlegen möchte.

Was bringt eine baubegleitende Qualitätssicherung zusätzlich zur Prüfung der Baubeschreibung?

Die Prüfung der Baubeschreibung klärt, was gebaut werden soll. Die baubegleitende Qualitätssicherung prüft, ob das dann auch so umgesetzt wird. Beides zusammen bietet den besten Schutz vor Mängeln und Mehrkosten. Details dazu finden Sie unter Baubegleitung.

Sie möchten eine Baubeschreibung für Fürth und Umgebung prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie unverbindlich.