Scheidungsimmobilie bewerten: Ablauf und Besonderheiten

Das Wichtigste in Kürze:

Bei Scheidung mit Zugewinnausgleich muss der aktuelle Verkehrswert der gemeinsamen Immobilie ermittelt werden.
Beide Ehepartner haben das Recht, einen eigenen Sachverständigen zu beauftragen.
Die drei häufigsten Optionen sind: Verkauf und Erlösteilung, Auszahlung eines Partners oder Realteilung.
Ein neutrales Gutachten beschleunigt die Einigung und spart Kosten gegenüber einem gerichtlich angeordneten Gutachten.
Für Fürth und Umgebung erstellt Jörg Aichinger als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Bewertungen im Scheidungsfall.

Eine Scheidungsimmobilie bewerten zu lassen ist einer der wichtigsten Schritte, wenn eine Ehe mit gemeinsamem Wohneigentum endet. Die Immobilie ist in den meisten Fällen der mit Abstand größte Vermögensposten. Ohne eine belastbare Wertermittlung lässt sich weder der Zugewinnausgleich berechnen noch eine faire Lösung für den Umgang mit dem Haus oder der Wohnung finden. Gerade für Fürth mit seinem vielfältigen Immobilienbestand von Gründerzeit-Altbauten bis zu Nachkriegssiedlungen hängt der Wert stark vom konkreten Objekt ab.

Was hat der Zugewinnausgleich mit der Immobilie zu tun?

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, in dem die meisten Ehepaare leben, wird bei der Scheidung der Zugewinn beider Partner verglichen. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Vermögen bei Heirat (Anfangsvermögen) und dem Vermögen bei Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Der Partner mit dem höheren Zugewinn muss die Hälfte der Differenz an den anderen ausgleichen.

Die Immobilie fließt dabei mit ihrem aktuellen Verkehrswert ins Endvermögen ein. War sie bereits vor der Ehe vorhanden, wird ihr damaliger Wert als Anfangsvermögen berücksichtigt. Wurde sie während der Ehe gekauft oder gebaut, steckt der gesamte Wert im Zugewinn.

Ein Beispiel: Beide Partner haben das Haus gemeinsam während der Ehe gekauft. Es gehört ihnen je zur Hälfte. Der aktuelle Verkehrswert fließt hälftig in das Endvermögen beider Partner ein. Die verbleibende Darlehensbelastung wird abgezogen. Je höher der ermittelte Verkehrswert, desto höher der rechnerische Zugewinn.

Genau deshalb ist die Bewertung so entscheidend: Eine Abweichung von 50.000 im Verkehrswert kann den Zugewinnausgleich um 25.000 verschieben. Informationen zu den verschiedenen Gutachtenarten finden Sie auf unserer Übersichtsseite.

Wer beauftragt das Gutachten bei einer Scheidung?

Grundsätzlich kann jeder Ehepartner einen eigenen Sachverständigen beauftragen. Die günstigste und schnellste Lösung ist allerdings, wenn sich beide auf einen gemeinsamen Gutachter einigen. Das spart Kosten und schafft eine einheitliche Verhandlungsgrundlage.

Können sich die Partner nicht einigen, gibt es drei Wege:

Zwei getrennte Gutachten: Jeder Partner beauftragt einen eigenen Sachverständigen. Bei stark abweichenden Ergebnissen wird die Einigung schwieriger.
Gerichtliches Gutachten: Das Familiengericht bestimmt einen Sachverständigen. Die Kosten tragen in der Regel beide Parteien. Dieses Gutachten hat vor Gericht die höchste Verbindlichkeit.
Einvernehmliches Gutachten: Beide Partner beauftragen gemeinsam einen Sachverständigen und erkennen das Ergebnis vorab als verbindlich an.

Die einvernehmliche Variante ist fast immer die sinnvollste. Sie kostet weniger als zwei Einzelgutachten und wird von beiden Seiten akzeptiert, was den Scheidungsprozess beschleunigt. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Wie läuft die Bewertung einer Scheidungsimmobilie ab?

Der Ablauf folgt den Standards eines regulären Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):

1. Erstgespräch und Auftragsklärung: Der Sachverständige klärt den Bewertungsanlass, die Eigentumsverhältnisse und welche Unterlagen benötigt werden. Wichtig ist der Stichtag der Bewertung, der in der Regel dem Zustellungsdatum des Scheidungsantrags entspricht.

2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis (falls vorhanden), Mietverträge bei vermieteten Objekten und Angaben zu Modernisierungen.

3. Ortsbesichtigung: Der Sachverständige besichtigt die Immobilie, dokumentiert Zustand, Ausstattung und eventuelle Mängel. Beide Ehepartner sollten Zugang ermöglichen, auch wenn nur einer noch in der Immobilie wohnt.

4. Wertermittlung: Je nach Objekttyp kommt das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern ist häufig das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren maßgeblich.

5. Gutachten: Der Sachverständige dokumentiert alle Berechnungsschritte nachvollziehbar in einem schriftlichen Gutachten von 30 bis 60 Seiten. Die Erstellung dauert je nach Objekt zwei bis vier Wochen nach der Besichtigung.

Verkauf, Auszahlung oder Realteilung: Welche Optionen gibt es?

Sobald der Verkehrswert feststeht, stehen den Ehepartnern mehrere Wege offen:

Verkauf und Erlösteilung: Die häufigste Lösung. Die Immobilie wird verkauft, das Darlehen abgelöst und der verbleibende Erlös aufgeteilt. Hier liefert das Gutachten den realistischen Angebotspreis. Ein zu hoher Preis verzögert den Verkauf, ein zu niedriger kostet bares Geld.

Auszahlung eines Partners: Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt den anderen aus. Die Höhe der Auszahlung berechnet sich aus dem halben Verkehrswert abzüglich der halben Restschuld. Der übernehmende Partner muss die Bank davon überzeugen, dass er das Darlehen allein bedienen kann (Schuldentlassung des anderen Partners).

Realteilung: Bei Mehrfamilienhäusern oder Doppelhaushälften kommt eine Aufteilung in Wohnungseigentum infrage. Jeder Partner erhält eine eigenständige Einheit. In der Praxis ist das nur bei wenigen Objekten sinnvoll umsetzbar.

Teilungsversteigerung: Der letzte Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Jeder Miteigentümer kann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die erzielten Preise liegen aber deutlich unter dem Marktwert, weshalb beide Partner dabei verlieren. Mehr zu den verschiedenen Leistungen eines Sachverständigen erfahren Sie auf unserer Übersichtsseite.

Welche Fallstricke gibt es bei der Scheidungsimmobilie?

Die Bewertung im Scheidungsfall hat einige Besonderheiten, die über eine normale Verkehrswertermittlung hinausgehen:

Stichtagsprinzip: Der relevante Bewertungsstichtag ist in der Regel der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der Tag der Trennung oder des Auszugs. Zwischen Trennung und Scheidung können Jahre vergehen, in denen sich der Marktwert verändert.

Unterlassene Instandhaltung: Wenn ein Partner nach der Trennung in der Immobilie wohnt und notwendige Reparaturen unterlässt, sinkt der Verkehrswert. Das kann im Zugewinnausgleich zu Streit führen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Darlehensablösung im Rahmen eines Verkaufs fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese muss bei der Berechnung des tatsächlichen Verkaufserlöses berücksichtigt werden.

Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehepartnern während der Ehe und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung sind grunderwerbsteuerfrei. Nach der Scheidung kann die Übertragung dagegen Grunderwerbsteuer auslösen.

Ein erfahrener Sachverständiger weist auf diese Aspekte hin und erstellt ein Gutachten, das allen rechtlichen Anforderungen standhält. Details zur Hauskaufberatung und Zustandsbewertung finden Sie auf unserer Seite.

Besonderheiten für Scheidungsimmobilien für Fürth

Die Bewertung einer Scheidungsimmobilie für Fürth hängt stark vom Stadtteil und der Bauepoche ab. Fürth hat rund 90 Prozent seiner historischen Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg behalten, was die Stadt zu einer der am besten erhaltenen Gründerzeitstädte Deutschlands macht.

In der Innenstadt und entlang der Hornschuchpromenade finden sich repräsentative Gründerzeitwohnungen mit hohen Decken, Stuck und Sandsteinfassaden. In der Südstadt stehen solide Arbeitermietshäuser aus der gleichen Epoche. In Hardhöhe oder Poppenreuth dagegen dominieren Nachkriegsbauten und Einfamilienhäuser aus verschiedenen Jahrzehnten.

Der Baugrund aus Sandstein und Schwemmsand im Tal von Rednitz und Pegnitz erfordert bei der Bewertung besondere Aufmerksamkeit auf Feuchtigkeitsprobleme in Kellergeschossen. Denkmalgeschützte Objekte, von denen es in Fürth über 2.000 gibt, bringen zusätzliche Bewertungsfaktoren mit: Sanierungsauflagen senken den Wert, steuerliche Vorteile bei der Sanierung können ihn erhöhen.

Jörg Aichinger kennt als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger die regionalen Besonderheiten und erstellt Bewertungen für Fürth und die gesamte Metropolregion. Informationen zur baulichen Zustandsprüfung finden Sie unter Bauzustandsprüfung.

Häufige Fragen

Muss ich bei einer Scheidung die Immobilie bewerten lassen?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht. Ohne Bewertung lässt sich der Zugewinnausgleich aber nicht korrekt berechnen. Wenn sich beide Partner auf einen Wert einigen, reicht das. Bei Uneinigkeit führt kein Weg am Gutachten vorbei.

Kann mein Ehepartner die Besichtigung durch den Sachverständigen verhindern?

Wenn ein Partner den Zugang zur Immobilie verweigert, kann das Familiengericht den Zugang anordnen. Im eigenen Interesse sollten beide Partner die Besichtigung ermöglichen, da der Sachverständige sonst Annahmen treffen muss, die zum Nachteil beider ausfallen können.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB gibt den am Markt erzielbaren Preis wieder. Der Beleihungswert ist ein bankintern ermittelter Wert, der in der Regel unter dem Verkehrswert liegt und als Sicherheit für die Finanzierung dient.

Wer zahlt das Gutachten bei der Scheidung?

Wer das Gutachten beauftragt, zahlt es zunächst. Bei einem gemeinsam beauftragten Gutachten teilen sich die Kosten üblicherweise beide Partner. Die Gutachtenkosten können als Scheidungsfolgekosten steuerlich absetzbar sein.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Ein Gutachten hat kein festes Verfallsdatum. Da sich Marktwerte verändern, empfehlen Gerichte in der Regel eine Aktualität von maximal zwölf Monaten. Bei einem sich schnell verändernden Markt kann auch ein jüngeres Gutachten veraltet sein.

Was passiert, wenn die beiden Gutachten stark voneinander abweichen?

Bei erheblichen Abweichungen zwischen zwei Privatgutachten kann das Familiengericht ein gerichtliches Gutachten durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen anordnen. Dieses Gutachten ist dann in der Regel maßgeblich.

Kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?

Ja, durch eine Einigung mit dem anderen Ehepartner. Ein neutrales Gutachten schafft dafür die beste Grundlage. Die Teilungsversteigerung ist immer der wirtschaftlich ungünstigste Weg für beide Seiten.

Bieten Sie Bewertungen von Scheidungsimmobilien für Fürth an?

Ja. Jörg Aichinger erstellt als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Verkehrswertgutachten im Scheidungsfall für Fürth, Nürnberg, Erlangen und die gesamte Metropolregion.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular, um Ihren Fall vertraulich zu besprechen.