Sanierungsfahrplan: Schritt für Schritt zum besseren Haus

Das Wichtigste in Kürze:

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes bewertet und Sanierungsmaßnahmen in sinnvoller Reihenfolge empfiehlt
Der iSFP wird von einem qualifizierten Energieberater erstellt, nicht vom Bausachverständigen
Mit iSFP erhalten Sie einen Bonus von fünf Prozent auf die Förderung einzelner Sanierungsmaßnahmen
Der Fahrplan ist auf 15 Jahre angelegt und berücksichtigt Wechselwirkungen zwischen einzelnen Maßnahmen
Für Fürth mit seinem großen Gründerzeitbestand ist der iSFP besonders relevant, weil viele historische Gebäude energetisch noch auf dem Stand der Erbauung sind

Ein Sanierungsfahrplan für Fürth schafft Klarheit für Eigentümer, die ihr Haus energetisch verbessern möchten, aber nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, zeigt den aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes, definiert ein realistisches Zielkonzept und ordnet die Maßnahmen in eine Reihenfolge, die technisch sinnvoll und wirtschaftlich tragbar ist. Er ist kein Verkaufsinstrument, sondern ein neutrales Planungsdokument, das vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert wird.

Was genau ist ein individueller Sanierungsfahrplan?

Der iSFP ist ein bundesweit standardisiertes Format für die Darstellung des energetischen Gebäudezustands und der empfohlenen Sanierungsschritte. Er wurde vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz entwickelt und ist bewusst so gestaltet, dass auch Eigentümer ohne technisches Vorwissen ihn verstehen können.

Der Fahrplan besteht aus zwei Teilen:

Teil 1: Ist-Zustand. Hier wird das Gebäude in seinem aktuellen Zustand dokumentiert. Der Energieverbrauch oder -bedarf wird ermittelt, die Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke) und die Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser, Lüftung) werden bewertet. Jede Komponente erhält eine farbige Einstufung von grün (gut) bis rot (dringend sanierungsbedürftig). Dieser Ampelüberblick zeigt auf einen Blick, wo der größte Handlungsbedarf liegt.

Teil 2: Maßnahmenfahrplan. Der zweite Teil enthält konkrete Sanierungsempfehlungen, aufgeteilt in mehrere Maßnahmenpakete. Diese Pakete sind so konzipiert, dass sie nacheinander über einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren umgesetzt werden können. Die Reihenfolge ist entscheidend: Sie berücksichtigt technische Wechselwirkungen und verhindert, dass eine spätere Maßnahme eine frühere entwertet.

Ein Beispiel: Wer zuerst die Fenster tauscht und erst Jahre später die Fassade dämmt, riskiert Schimmelbildung an den jetzt kältesten Stellen der ungedämmten Wand. Der iSFP bringt solche Maßnahmen in die richtige Reihenfolge: Zuerst Fassade dämmen, dann die Fenster anpassen, damit die Bauteilanschlüsse stimmen.

Mehr zur Bewertung von Bausubstanz finden Sie auf unserer Seite zur Bauschaden-Bewertung.

Wer erstellt den Sanierungsfahrplan?

Den iSFP erstellt ein qualifizierter Energieberater, der in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen ist. Diese Liste wird vom BAFA und dem Bundesamt für Bauwesen geführt. Nur dort gelistete Berater dürfen einen förderfähigen iSFP ausstellen.

Wichtig zur Abgrenzung: Der Bausachverständige und der Energieberater sind zwei verschiedene Berufsbilder mit unterschiedlichen Qualifikationen und Aufgaben. Der Energieberater bewertet den energetischen Zustand und erstellt den iSFP. Der Bausachverständige bewertet den baulichen Zustand, also Schäden, Mängel, Feuchtigkeit, Statik und Materialqualität.

Beide Rollen ergänzen sich bei der Altbausanierung. Der iSFP sagt Ihnen, welche energetischen Maßnahmen sich lohnen. Das Gutachten des Bausachverständigen sagt Ihnen, ob die Bausubstanz diese Maßnahmen überhaupt zulässt oder ob vorher Schäden behoben werden müssen. Eine Fassadendämmung auf einem feuchtegeschädigten Mauerwerk ohne vorherige Sanierung ist nicht nur sinnlos, sondern schadet dem Gebäude.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie vor einer Sanierung den baulichen Zustand Ihres Altbaus prüfen lassen möchten.

Wie läuft die Erstellung eines iSFP ab?

Die Erstellung gliedert sich in drei Phasen.

Begehung und Datenaufnahme: Der Energieberater besichtigt das Gebäude und erfasst alle relevanten Daten. Dazu gehören Baujahr, Wandaufbau, Fenstertyp, Dachkonstruktion, Kellerdecke, Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und vorhandene Lüftungstechnik. Auch der bisherige Energieverbrauch (Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre) fließt ein. Die Begehung dauert je nach Gebäudegröße ein bis drei Stunden.

Berechnung und Analyse: Der Berater überträgt die Daten in eine Berechnungssoftware. Diese ermittelt den Primärenergiebedarf, den Endenergiebedarf und die CO2-Emissionen des Gebäudes im Ist-Zustand. Anschließend modelliert der Berater verschiedene Sanierungsvarianten und berechnet deren Wirkung auf den Energiebedarf, die Kosten und die Amortisationszeit.

Beratungsgespräch und Übergabe: Der fertige iSFP wird dem Eigentümer in einem persönlichen Gespräch erläutert. Der Berater erklärt die Ergebnisse, beantwortet Fragen und geht auf die individuelle Situation ein (Budget, Nutzungsabsicht, Zeitplanung). Sie erhalten den iSFP als gedrucktes Dokument und als PDF.

Welche Förderung gibt es für den iSFP?

Die Erstellung des iSFP wird durch die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude bezuschusst. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt der Zuschuss bis zu 80 Prozent des Beraterhonorars, maximal 1.300 Euro. Für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten liegt der Zuschuss bei maximal 1.700 Euro.

Darüber hinaus bringt der iSFP einen weiteren finanziellen Vorteil: Wer Einzelmaßnahmen aus einem iSFP umsetzt, erhält einen iSFP-Bonus von fünf Prozent auf die jeweilige Förderung. Das gilt für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bei Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder Heizungstausch. Bei einer Fassadendämmung, die mit 15 Prozent gefördert wird, steigt der Fördersatz mit iSFP-Bonus auf 20 Prozent. Bei Investitionen von 30.000 bis 60.000 Euro je Wohneinheit macht der Bonus einen spürbaren Unterschied.

Der iSFP muss vor Beginn der Maßnahme vorliegen, damit der Bonus greift. Wer also eine Sanierung plant, sollte den iSFP als erstes beauftragen.

Warum ist der Sanierungsfahrplan für Fürther Altbauten besonders relevant?

Fürth hat eine Besonderheit, die es von den meisten deutschen Städten unterscheidet: Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden. Während Nürnberg und andere Städte ihren Gebäudebestand weitgehend neu aufbauen mussten, blieben die Fürther Gründerzeithäuser, Jugendstilbauten und Fachwerkhäuser in großer Zahl erhalten.

Das bedeutet, dass viele Wohngebäude für Fürth energetisch auf dem Stand von 1890 bis 1920 sind, sofern sie nicht zwischenzeitlich saniert wurden. Sandsteinmauerwerk ohne Dämmung, einfach verglaste Kastenfenster, ungedämmte Decken zum Dachboden und veraltete Heizungsanlagen sind keine Ausnahme, sondern der Normalfall in der Südstadt, der Innenstadt und entlang der Hornschuchpromenade.

Gleichzeitig stehen viele dieser Gebäude unter Denkmalschutz. Fürth hat über 2.000 Einzeldenkmäler und damit eine der höchsten Denkmaldichten in Bayern. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Regeln: Nicht jede Dämmung ist zulässig, Fassadenveränderungen müssen genehmigt werden, und historische Fenster dürfen oft nicht durch moderne Standardfenster ersetzt werden. Der iSFP kann auf solche Einschränkungen eingehen und Maßnahmen empfehlen, die denkmalverträglich sind, zum Beispiel Innendämmung statt Außendämmung oder die Ertüchtigung historischer Kastenfenster.

Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zusätzlich zum energetischen Sanierungsfahrplan eine Sanierungsberatung durch einen Bausachverständigen sinnvoll. Denn bevor energetische Maßnahmen greifen können, müssen bauliche Schäden wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse in der Fassade oder Holzschäden im Dachstuhl behoben sein.

Welche Maßnahmen empfiehlt ein iSFP typischerweise?

Die konkreten Empfehlungen hängen vom jeweiligen Gebäude ab. Bei Altbauten für Fürth tauchen aber bestimmte Maßnahmen regelmäßig auf.

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: Über ein ungedämmtes Dach gehen bis zu 30 Prozent der Heizenergie verloren. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist eine der kostengünstigsten Maßnahmen und bringt sofort spürbare Einsparungen.

Fenstertausch oder Fensterertüchtigung: Alte Einfachverglasungen haben einen U-Wert von etwa 5,0 W/(m2K). Moderne Dreifachverglasung erreicht 0,6 W/(m2K). Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen oft Kastenfenster mit verbesserter Innenscheibe zum Einsatz.

Fassadendämmung: Bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden die wirksamste Einzelmaßnahme. Bei Denkmälern ist Innendämmung eine Alternative, allerdings bauphysikalisch anspruchsvoller, weil der Taupunkt in die Wand verlagert wird.

Heizungstausch: Der Austausch einer alten Gas- oder Ölheizung gegen eine Wärmepumpe oder eine Pelletheizung wird über die BEG-Heizungsförderung bezuschusst. Der iSFP berücksichtigt, ob das Gebäude für eine Wärmepumpe geeignet ist (Vorlauftemperatur, Heizflächen).

Kellerdeckendämmung: Kalte Fußböden im Erdgeschoss sind oft ein Zeichen für eine ungedämmte Kellerdecke. Die Dämmung von unten ist kostengünstig und verbessert den Wohnkomfort deutlich.

Welche baulichen Voraussetzungen vor der energetischen Sanierung geschaffen werden müssen, klärt eine Bauzustandsprüfung.

Häufige Fragen

Ist ein Sanierungsfahrplan Pflicht?

Nein, der iSFP ist freiwillig. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen. Er ist aber Voraussetzung für den iSFP-Bonus bei der BEG-Förderung und wird bei vielen Förderprogrammen empfohlen.

Wie lange ist der iSFP gültig?

Der iSFP ist auf einen Umsetzungszeitraum von bis zu 15 Jahren angelegt. Eine formale Gültigkeitsdauer im rechtlichen Sinne gibt es nicht. Allerdings sollte er aktualisiert werden, wenn sich wesentliche Rahmenbedingungen ändern, etwa ein Heizungstausch oder eine geänderte Nutzung des Gebäudes.

Was kostet ein iSFP ohne Förderung?

Das Honorar hängt von der Gebäudegröße und -komplexität ab. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Durch die BAFA-Förderung von bis zu 80 Prozent reduziert sich der Eigenanteil auf einige hundert Euro.

Kann ich auch ohne iSFP sanieren?

Ja. Sie können einzelne Maßnahmen auch ohne Sanierungsfahrplan durchführen und fördern lassen. Allerdings entfällt dann der iSFP-Bonus von fünf Prozent. Außerdem besteht das Risiko, dass Maßnahmen in der falschen Reihenfolge umgesetzt werden und sich gegenseitig beeinträchtigen.

Brauche ich neben dem iSFP auch einen Bausachverständigen?

Das hängt vom Gebäudezustand ab. Der Energieberater bewertet die energetische Qualität. Er beurteilt aber nicht, ob das Mauerwerk feucht ist, ob Risse auf statische Probleme hindeuten oder ob im Dachstuhl Holzschädlinge aktiv sind. Bei Altbauten mit sichtbaren Schäden oder unbekannter Baugeschichte ist eine zusätzliche Begutachtung durch einen Bausachverständigen sinnvoll. So vermeiden Sie, dass energetische Maßnahmen auf einer schadhaften Bausubstanz aufsetzen.

Muss ich alle Maßnahmen aus dem iSFP umsetzen?

Nein. Der iSFP ist eine Empfehlung, keine Verpflichtung. Sie entscheiden selbst, welche Maßnahmen Sie wann umsetzen. Der Fahrplan gibt Ihnen aber eine fundierte Grundlage für diese Entscheidungen und zeigt, welche Reihenfolge technisch und wirtschaftlich am sinnvollsten ist.

Gilt der iSFP-Bonus auch bei denkmalgeschützten Gebäuden?

Ja. Der iSFP-Bonus ist unabhängig vom Denkmalschutzstatus. Bei Baudenkmälern gelten sogar höhere Fördersätze für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. In Kombination mit dem iSFP-Bonus können die Fördersätze besonders attraktiv sein.

Kann der Energieberater auch die Sanierung begleiten?

Ja. Viele Energieberater bieten eine Baubegleitung an, bei der sie die fachgerechte Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen überwachen. Auch diese Baubegleitung wird über die BEG gefördert. Die bautechnische Begleitung bei Schäden oder Mängeln ist hingegen Aufgabe des Bausachverständigen.

Sie möchten vor einer energetischen Sanierung den baulichen Zustand Ihres Altbaus prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger bewertet den Bauzustand für Fürth und die gesamte Metropolregion.