Mehrfamilienhaus kaufen: Was der Gutachter prüft

Das Wichtigste in Kürze:

Beim Mehrfamilienhaus sind Instandhaltungsrückstau und versteckte Schäden die größten finanziellen Risiken
Ein Sachverständiger prüft Tragwerk, Dach, Fassade, Haustechnik und Keller systematisch auf Mängel
Die Mieterstruktur beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die laufenden Kosten erheblich
Gründerzeit-Mietshäuser für Fürth haben typische Schwachstellen: Holzbalkendecken, Sandsteinfassaden, fehlende Kellerabdichtung
Ohne professionelle Begutachtung kaufen Sie den Sanierungsstau mit, oft im sechsstelligen Bereich

Ein Mehrfamilienhaus kaufen bedeutet, eine komplexe Immobilie zu erwerben, bei der Fehler schnell sehr teuer werden. Anders als beim Einfamilienhaus geht es nicht nur um Wohnqualität, sondern um Rendite, laufende Kosten und das Zusammenspiel von Bausubstanz und Mietverhältnissen. Gerade für Fürth, wo zahlreiche Gründerzeit-Mietshäuser auf dem Markt sind, lohnt sich ein genauer Blick auf das, was hinter den Fassaden steckt. Dieser Artikel zeigt, was ein Gutachter prüft und warum sich die Investition in eine Begutachtung fast immer rechnet.

Was bedeutet Instandhaltungsrückstau und warum ist er so gefährlich?

Instandhaltungsrückstau bezeichnet den Zustand, wenn notwendige Reparaturen und Erneuerungen über Jahre nicht durchgeführt wurden. Bei Mehrfamilienhäusern ist das ein häufiges Problem, weil Eigentümer laufende Kosten minimieren wollen und Maßnahmen aufschieben, solange es irgendwie geht.

Die Schwierigkeit für Käufer: Der Rückstau ist bei der Besichtigung oft nicht offensichtlich. Ein frisch gestrichenes Treppenhaus sagt nichts über den Zustand der Fallrohre, der Dachabdichtung oder der Heizungsanlage aus. Die Kosten für die aufgeschobenen Maßnahmen summieren sich aber und können beim Mehrfamilienhaus schnell sechsstellige Beträge erreichen.

Typische Positionen mit Instandhaltungsrückstau:

Dacheindeckung: Dachziegel halten 40 bis 60 Jahre. Wenn die letzte Neueindeckung in den 1980er Jahren war, steht der Austausch bevor. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 200 bis 400 Quadratmeter Dachfläche ein erheblicher Posten.
Fallrohre und Dachentwässerung: Korrodierte Fallrohre und verstopfte Rinnen verursachen Feuchteschäden an der Fassade, die erst nach Jahren sichtbar werden.
Heizungsanlage: Kessel älter als 20 Jahre stehen vor dem Austausch. Bei Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung sind die Kosten für einen neuen Kessel inklusive Anpassung der Leitungen deutlich höher als beim Einfamilienhaus.
Steigleitungen Wasser/Abwasser: Verzinkte Wasserleitungen korrodieren nach 30 bis 40 Jahren von innen. Der Austausch erfordert Eingriffe in jede Wohnung.
Elektrik: Alte Steigleitungen und Unterverteilungen sind nicht nur ein Komfortproblem, sondern ein Sicherheitsrisiko.

Mehr zum Ablauf einer professionellen Immobilienprüfung erfahren Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Was genau prüft ein Sachverständiger beim Mehrfamilienhaus?

Die Begutachtung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich wesentlich von der eines Einfamilienhauses. Der Umfang ist größer, die Komplexität höher und die finanziellen Auswirkungen jedes Befundes multiplizieren sich mit der Anzahl der Wohneinheiten.

Tragwerk und Statik: Bei älteren Mehrfamilienhäusern wurden im Lauf der Jahrzehnte oft Umbauten vorgenommen. Wände wurden entfernt, Deckenöffnungen geschaffen, Dachgeschosse ausgebaut. Nicht immer wurde dabei die Statik korrekt berücksichtigt. Der Sachverständige prüft, ob die Decken Durchbiegungen zeigen, ob Risse auf statische Probleme hindeuten und ob Umbauten fachgerecht ausgeführt wurden.

Kellergeschoss: Der Keller ist bei Mehrfamilienhäusern oft das Sorgenkind. Fehlende oder mangelhafte Abdichtung, aufsteigende Feuchtigkeit, korrodierte Leitungen und marode Bodenplatten sind häufig. Ein Sachverständiger misst die Feuchtigkeit an den Kellerwänden und beurteilt den Abdichtungszustand.

Dach und Dachstuhl: Neben der Dacheindeckung wird der Zustand des Dachstuhls geprüft. Insektenbefall, Pilzbefall und Feuchteschäden an den Sparren sind typische Befunde. Bei ausgebauten Dachgeschossen kommt die Qualität der Dämmung und der Dampfbremse hinzu.

Fassade: Risse, Putzschäden, fehlende Fugen und Feuchteschäden werden dokumentiert. Bei Sandsteinfassaden prüft der Gutachter Absandungen, Frostschäden und den Zustand von Gesimsen und Zierlelementen.

Haustechnik: Heizung, Warmwasser, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen. Bei jeder Komponente werden Alter, Zustand und verbleibende Restnutzungsdauer eingeschätzt.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch, wenn Sie ein konkretes Mehrfamilienhaus im Blick haben.

Warum spielt die Mieterstruktur beim Kauf eine Rolle?

Ein Mehrfamilienhaus kaufen Sie in den meisten Fällen vermietet. Das bedeutet: Sie übernehmen die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten. Die Mieterstruktur beeinflusst Ihre Kalkulation auf mehreren Ebenen.

Mieteinnahmen und Mietpotenzial: Vergleichen Sie die aktuellen Mieten mit dem örtlichen Mietspiegel. Liegen die Mieten deutlich darunter, gibt es theoretisch Erhöhungspotenzial. Allerdings begrenzen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die Möglichkeiten. Sind die Mieten dagegen bereits am oberen Rand, ist kein Potenzial nach oben vorhanden.

Mietverträge: Alte, unbefristete Mietverträge mit langjährigen Mietern sind stabil, schränken aber die Handlungsfreiheit ein. Modernisierungsmaßnahmen erfordern Ankündigung und Duldung, Mieterhöhungen sind an gesetzliche Fristen gebunden. Leerstehende Wohnungen bieten Gestaltungsspielraum, deuten aber möglicherweise auf Probleme hin.

Zustand der Wohnungen: Mietwohnungen, die seit 20 oder 30 Jahren nicht renoviert wurden, brauchen bei Mieterwechsel eine Grundsanierung. Bäder, Böden, Elektrik, Fenster: Die Kosten pro Wohnung summieren sich schnell.

Betriebskostenabrechnungen: Lassen Sie sich die Abrechnungen der letzten drei Jahre zeigen. Hohe Heizkosten deuten auf schlechte Dämmung hin. Hohe Wasserkosten können auf veraltete Leitungen mit Leckagen hindeuten. Häufige Nachzahlungsforderungen belasten das Mieterverhältnis.

Was ist bei Gründerzeit-Mietshäusern für Fürth besonders zu beachten?

Fürth hat eine bauliche Besonderheit, die für Käufer von Mehrfamilienhäusern relevant ist: Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz blieben im Zweiten Weltkrieg erhalten. Während Nürnberg großflächig zerstört und in den 1950ern wiederaufgebaut wurde, stehen die originalen Gründerzeit-Mietshäuser in Fürth noch.

In der Südstadt, entlang der Hornschuchpromenade und der Königswarterstraße finden Sie repräsentative Sandsteinfassaden aus der Zeit zwischen 1883 und 1904. Diese Gebäude haben architektonischen Charme, bringen aber spezifische Herausforderungen mit:

Holzbalkendecken: Gründerzeit-Mietshäuser haben fast ausnahmslos Holzbalkendecken. Diese können tragfähig sein, wenn sie trocken und frei von Schädlingsbefall sind. Allerdings erfüllen sie heutige Schallschutzanforderungen selten. Durchbiegungen, Knarzen und hellhörige Wohnungen sind typisch. Der Sachverständige prüft die Balkenköpfe, also die Auflagerpunkte in der Wand, die besonders anfällig für Feuchteschäden sind.

Sandsteinfassaden: Der Fürther Sandstein ist weicher als etwa Granit und witterungsanfällig. Absandungen, Frostabplatzungen und durchfeuchtete Bereiche sind bei über 120 Jahre alten Fassaden normal. Gesimse, Erker und Fensterbänke aus Sandstein können statisch relevant beschädigt sein. Die Sanierung erfordert Steinmetzkompetenz und ist kostspielig.

Kellergewölbe: Viele Gründerzeit-Mietshäuser haben gemauerte Kellergewölbe statt Betondecken. Diese sind konstruktiv stabil, aber fast nie gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet. Im Rednitz-Pegnitz-Tal mit seinem hohen Grundwasserspiegel zeigen sich häufig feuchte Kellerwände und Salzausblühungen.

Denkmalschutz: Fürth hat über 2.000 Einzeldenkmäler und damit eine der höchsten Denkmaldichten in Bayern. Wenn Ihr Kaufobjekt unter Denkmalschutz steht, sind Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach genehmigungspflichtig. Das kann Sanierungskosten erhöhen, bietet aber auch steuerliche Vorteile durch Denkmal-Abschreibung.

Eine fachkundige Bauzustandsprüfung deckt diese Punkte systematisch ab und gibt Ihnen Planungssicherheit.

Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Neben der baulichen Begutachtung gehört die Prüfung der Unterlagen zur Sorgfaltspflicht des Käufers. Beim Mehrfamilienhaus sind das insbesondere:

Grundbuchauszug mit Belastungen und Grunddienstbarkeiten
Baugenehmigungen und Bauzeichnungen (original und für Umbauten)
Aufstellung der Mietverhältnisse mit Vertragsdaten und Miethöhen
Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Nachweise über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
Denkmalschutz-Status (bei Fürther Altbauten wahrscheinlich)
Energieausweis (seit 2014 Pflicht bei Verkauf)

Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlussgrund, sollten aber im Kaufpreis berücksichtigt werden. Wenn keine Baugenehmigungen für offensichtliche Umbauten vorliegen, kann das auf genehmigungswidrige Zustände hindeuten.

Häufige Fragen

Ab wann lohnt sich ein Sachverständiger beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Grundsätzlich immer, aber je älter und größer das Objekt, desto dringender. Bei Gründerzeit-Mietshäusern mit mehr als vier Einheiten ist die Begutachtung eine Pflichtinvestition. Die Kosten für den Gutachter stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Sanierungskosten, die Sie ohne Prüfung unerkannt übernehmen.

Kann der Gutachter den Instandhaltungsrückstau beziffern?

Ja. Auf Basis der Befunde lässt sich eine Kostenschätzung für die notwendigen Maßnahmen erstellen. Diese Schätzung ist eine solide Verhandlungsgrundlage gegenüber dem Verkäufer und hilft Ihnen bei der Finanzierungsplanung.

Müssen alle Wohnungen besichtigt werden?

Im Idealfall ja. In der Praxis ist das bei vermieteten Objekten nicht immer möglich. Der Sachverständige kann aus einer repräsentativen Auswahl von Wohnungen und den Gemeinschaftsflächen (Keller, Treppenhaus, Dach) verlässliche Rückschlüsse auf den Gesamtzustand ziehen. Mindestens Keller, Dach und Heizungsraum sollten zugänglich sein.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswertgutachten und Kaufberatung?

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert der Immobilie nach gesetzlichen Vorgaben und wird etwa für Banken oder Gerichte benötigt. Eine Kaufberatung konzentriert sich auf den bautechnischen Zustand und die daraus resultierenden Kosten. Beides kann sinnvoll sein, hat aber unterschiedliche Ziele. Mehr dazu auf unserer Seite zu Gutachten.

Gibt es typische Renditekiller, die der Gutachter erkennt?

Ja. Die häufigsten: Eine veraltete Heizungsanlage mit hohem Verbrauch, undichte Dächer, die zu Folgeschäden führen, marode Steigleitungen, die den Austausch in allen Wohnungen erfordern, und Schadstoffbelastungen (Asbest, Holzschutzmittel), die eine Sanierungspflicht auslösen.

Wie lange dauert die Begutachtung eines Mehrfamilienhauses?

Rechnen Sie mit einem halben bis ganzen Tag vor Ort, abhängig von der Größe und der Zugänglichkeit der Wohnungen. Die schriftliche Dokumentation der Befunde folgt in den Tagen danach.

Worauf achte ich bei der Renditeberechnung?

Ziehen Sie von den Mieteinnahmen nicht nur die üblichen Bewirtschaftungskosten ab, sondern kalkulieren Sie eine Instandhaltungsrücklage ein. Bei Altbauten sollten das mindestens 10 bis 15 Prozent der Jahreskaltmiete sein. Ohne ausreichende Rücklage finanzieren Sie Reparaturen aus der laufenden Rendite, was den wirtschaftlichen Vorteil schnell aufzehrt.

Sollte ich vor dem Kauf auch die Nachbargebäude beachten?

Ja. Bei Reihenhausbebauung, wie sie in der Fürther Südstadt typisch ist, können Schäden am Nachbargebäude Ihr Objekt beeinflussen. Feuchtigkeit, Setzungen oder ein marodes Nachbardach wirken sich auf die gemeinsame Brandwand aus.

Sie planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses für Fürth oder die Region? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger begutachtet die Bausubstanz und beziffert den Instandhaltungsrückstau, bevor Sie kaufen.