Kaufvertrag und Gutachten: Der richtige Zeitpunkt

Das Wichtigste in Kürze:

Das Gutachten sollte nach der zweiten Besichtigung, aber vor dem Notartermin beauftragt werden.
Zwischen Kaufinteresse und Notartermin liegen in der Regel zwei bis vier Wochen, in denen die Begutachtung stattfinden sollte.
Ein Gutachten nach dem Notartermin kommt für Preisverhandlungen zu spät.
Verkäufer, die einer Begutachtung zustimmen, signalisieren Transparenz.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden für Fürth ist eine Begutachtung vor dem Kauf besonders ratsam.

Der Kauf einer Immobilie ist ein Prozess mit vielen Schritten: Besichtigung, Finanzierungszusage, Notarvertrag, Übergabe. Die Frage, wann genau der richtige Zeitpunkt für ein Gutachten beim Hauskauf ist, wird dabei oft unterschätzt. Wer zu früh beauftragt, gibt Geld aus für ein Objekt, das vielleicht gar nicht mehr verfügbar ist. Wer zu spät handelt, kann die Ergebnisse nicht mehr für Preisverhandlungen nutzen. Dieser Artikel erklärt den optimalen Zeitpunkt im Kaufprozess, speziell auch mit Blick auf die Besonderheiten des Immobilienmarkts für Fürth.

Wie sieht der typische Ablauf eines Immobilienkaufs aus?

Bevor wir über den idealen Zeitpunkt sprechen, hilft ein Blick auf den üblichen Ablauf. Ein Immobilienkauf folgt in der Regel diesen Schritten:

1. Suche und Erstbesichtigung. Sie finden ein Objekt, das Sie interessiert, und besichtigen es zum ersten Mal. Bei dieser Besichtigung verschaffen Sie sich einen Gesamteindruck: Lage, Grundriss, Zustand, Umfeld.

2. Zweite Besichtigung. Wenn das Interesse bestehen bleibt, folgt eine zweite, gründlichere Besichtigung. Hier schauen Sie genauer hin: Keller, Dachboden, Haustechnik, Fassade. Viele Käufer nehmen bereits zu diesem Termin eine Vertrauensperson mit.

3. Finanzierungsklärung. Parallel oder direkt nach der zweiten Besichtigung klären Sie Ihre Finanzierung mit der Bank. Die Bank braucht Unterlagen zum Objekt und prüft Ihren Finanzierungsrahmen.

4. Kaufpreisverhandlung. Auf Basis Ihrer Einschätzung und der Marktlage verhandeln Sie den Kaufpreis mit dem Verkäufer oder dem Makler.

5. Notartermin. Wenn sich beide Seiten einig sind, wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vertrag bindend.

6. Zahlung und Übergabe. Nach Fälligkeitsmitteilung durch den Notar zahlen Sie den Kaufpreis. Anschließend erfolgt die Schlüsselübergabe.

Der Zeitraum zwischen Erstbesichtigung und Notartermin beträgt je nach Marktlage zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten. Genau in diesem Fenster muss das Gutachten seinen Platz finden.

Wann genau sollte das Gutachten beauftragt werden?

Der optimale Zeitpunkt liegt nach der zweiten Besichtigung und vor der endgültigen Kaufpreisvereinbarung. Konkret bedeutet das:

Sie haben das Objekt zweimal gesehen und sind ernsthaft interessiert. Ihre Finanzierung ist grundsätzlich geklärt oder auf gutem Weg. Sie haben noch keinen Notartermin vereinbart und noch keine verbindliche Kaufzusage gemacht.

In dieser Phase beauftragen Sie den Sachverständigen. Die Begutachtung vor Ort dauert je nach Objektgröße zwischen ein und drei Stunden. Den schriftlichen Bericht erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage. Damit haben Sie alle Informationen, die Sie für Ihre Kaufentscheidung und die Preisverhandlung brauchen.

Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung finden Sie Details zum Ablauf einer Begutachtung für Fürth und Umgebung.

Was passiert, wenn das Gutachten zu spät kommt?

Ein häufiger Fehler: Der Notarvertrag ist bereits unterschrieben, und erst danach stellt sich heraus, dass die Immobilie erhebliche Mängel hat. In diesem Fall haben Sie als Käufer ein Problem.

Keine Preisverhandlung mehr möglich. Der Kaufpreis steht im notariellen Vertrag. Nachträgliche Änderungen sind nur in Ausnahmefällen und mit Zustimmung beider Seiten möglich.

Kein Rücktrittsrecht wegen Mängeln. Bei gebrauchten Immobilien ist ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag Standard. Sichtbare Mängel sind vom Ausschluss ohnehin erfasst. Verdeckte Mängel müssen nachweisbar arglistig verschwiegen worden sein, damit der Käufer Ansprüche geltend machen kann. Das ist in der Praxis schwer zu beweisen.

Finanzierungslücke. Wenn die Sanierungskosten den geplanten Rahmen sprengen, gerät die gesamte Finanzierung ins Wanken. Nachfinanzierungen sind teuer und nicht immer möglich.

Deshalb gilt: Das Gutachten muss vor dem Notartermin vorliegen. Idealerweise sogar vor der endgültigen Preiseinigung, damit Sie die Ergebnisse als Verhandlungsgrundlage nutzen können.

Ist es zu früh, schon nach der Erstbesichtigung einen Gutachter zu beauftragen?

In den meisten Fällen ja. Nach der Erstbesichtigung haben Sie einen ersten Eindruck, aber oft fehlt noch die Klarheit, ob Sie das Objekt tatsächlich kaufen möchten. Vielleicht besichtigen Sie parallel andere Immobilien oder Ihre Finanzierung steht noch nicht.

Ein Gutachten nach der Erstbesichtigung kann sinnvoll sein, wenn der Markt sehr angespannt ist und Sie schnell eine Entscheidung treffen müssen. Für Fürth und die Metropolregion ist das bei begehrten Lagen wie der Hornschuchpromenade oder der Königswarterstraße durchaus vorstellbar. Gründerzeithäuser in diesen Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

In den meisten Fällen ist aber die zweite Besichtigung der sinnvollere Zeitpunkt, um den Sachverständigen einzuschalten. So vermeiden Sie Kosten für Objekte, die Sie am Ende gar nicht kaufen.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zu Ihrem Kaufvorhaben.

Wie stimmen Sie den Gutachtertermin mit dem Verkäufer ab?

Die Begutachtung findet in der Immobilie statt. Dafür brauchen Sie die Zustimmung des Verkäufers oder des Maklers. In der Praxis läuft das so ab:

Offene Kommunikation. Teilen Sie dem Verkäufer oder Makler mit, dass Sie einen Sachverständigen zur Begehung mitbringen möchten. Formulieren Sie es sachlich: Sie möchten eine fundierte Entscheidungsgrundlage haben. Die meisten Verkäufer verstehen das und stimmen zu.

Termin abstimmen. Vereinbaren Sie einen separaten Termin für die Begutachtung. Eine gemeinsame Begehung mit dem Sachverständigen dauert je nach Objekt ein bis drei Stunden. Das ist mehr Zeit, als bei einer normalen Besichtigung üblich ist.

Wenn der Verkäufer ablehnt. Manche Verkäufer reagieren ablehnend auf die Idee eines Gutachters. Das kann verschiedene Gründe haben: Zeitdruck, Unsicherheit oder die Sorge, dass Mängel den Verkauf gefährden. Wenn ein Verkäufer die Begutachtung kategorisch ablehnt, sollten Sie das als Warnsignal werten. Ein seriöser Verkäufer hat nichts zu verbergen.

Makler als Vermittler. Ist ein Makler eingeschaltet, kann er zwischen den Parteien vermitteln. Professionelle Makler wissen, dass eine Begutachtung im Interesse aller Beteiligten liegt, weil sie spätere Streitigkeiten vermeidet.

Besonderheiten bei Immobilien für Fürth

Fürth hat eine Baugeschichte, die den Zeitpunkt des Gutachtens besonders relevant macht. Die Stadt hat rund 90 Prozent ihrer historischen Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg behalten. Mit über 2.000 Einzeldenkmälern zählt Fürth zu den denkmalreichsten Städten Bayerns.

Was bedeutet das für den Kaufprozess?

Denkmalschutzauflagen prüfen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Regeln für Sanierungen und Umbauten. Ein Sachverständiger, der Gebäude für Fürth und Umgebung kennt, weiß, welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche Einschränkungen bestehen. Diese Informationen brauchen Sie vor dem Kauf, nicht danach.

Altbautypische Mängel. Gründerzeithäuser in der Südstadt oder in Burgfarrnbach haben andere Schwachstellen als Nachkriegsbauten in der Hardhöhe. Holzbalkendecken, Sandsteinfassaden mit Verwitterungsschäden, feuchte Keller in Flussnähe oder veraltete Elektroinstallationen sind typische Befunde, die ein Laie bei der Besichtigung leicht übersieht.

Grundwassersituation. Durch die drei Flüsse Pegnitz, Rednitz und Regnitz sowie den Baugrund aus Sandstein und Schwemmsand gibt es in manchen Lagen erhöhte Grundwasserstände. Das kann die Kellerabdichtung und die Standsicherheit des Gebäudes betreffen. Eine frühzeitige Begutachtung deckt solche Risiken auf.

Auf unserer Seite zu Bauschäden finden Sie weitere Informationen zu typischen Schadensbildern.

Was gehört in ein Gutachten vor dem Kaufvertrag?

Damit das Gutachten als Entscheidungsgrundlage taugt, sollte es bestimmte Punkte abdecken:

Zustandsbeschreibung. Systematische Erfassung des Gebäudezustands: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Haustechnik, Innenräume. Fotografische Dokumentation aller relevanten Befunde.

Mängelliste. Auflistung aller festgestellten Mängel, sortiert nach Dringlichkeit. Unterscheidung zwischen sofort handlungsbedürftigen Schäden und mittelfristigem Sanierungsbedarf.

Kostenschätzung. Grobe Einschätzung der Sanierungskosten für die festgestellten Mängel. Diese Schätzung dient als Grundlage für die Preisverhandlung und Ihre Gesamtkalkulation.

Handlungsempfehlung. Eine klare Einschätzung, ob der Kauf aus bautechnischer Sicht empfohlen werden kann und unter welchen Bedingungen.

Bei Bedarf können zusätzliche Leistungen wie Thermografie oder Feuchtemessungen den Prüfumfang erweitern. Besprechen Sie das vorab mit dem Sachverständigen.

Häufige Fragen

Kann ich das Gutachten auch noch nach dem Notartermin beauftragen?

Technisch ja, aber für die Kaufentscheidung und Preisverhandlung ist es dann zu spät. Nach dem Notartermin dient ein Gutachten nur noch zur Planung von Sanierungsmaßnahmen oder als Beweismittel bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Wie kurzfristig kann ich einen Gutachter beauftragen?

Gute Sachverständige haben Vorlaufzeiten von ein bis zwei Wochen. In dringenden Fällen sind auch kurzfristigere Termine möglich. Planen Sie genügend Zeit zwischen Beauftragung und Notartermin ein.

Verzögert das Gutachten den Kaufprozess?

In der Regel nicht. Die Begutachtung vor Ort dauert ein bis drei Stunden, der schriftliche Bericht liegt nach wenigen Tagen vor. Wenn Sie den Sachverständigen rechtzeitig beauftragen, passt das problemlos in den normalen Kaufablauf.

Kann ich den Notartermin vom Gutachtenergebnis abhängig machen?

Ja, und das ist sogar empfehlenswert. Vereinbaren Sie den Notartermin erst, wenn das Gutachten vorliegt und Sie die Ergebnisse bewertet haben. So behalten Sie die volle Entscheidungsfreiheit.

Was mache ich, wenn der Verkäufer auf einen schnellen Notartermin drängt?

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Ein seriöser Verkauf lässt dem Käufer genügend Zeit für eine Prüfung. Wenn der Verkäufer einen unrealistisch schnellen Abschluss fordert, sollten Sie hellhörig werden. Zeitdruck ist eines der häufigsten Mittel, um Käufer von einer gründlichen Prüfung abzuhalten.

Reicht eine mündliche Einschätzung nach der Begehung?

Für eine erste Orientierung ja. Für Preisverhandlungen und als Dokumentation sollten Sie aber einen schriftlichen Bericht verlangen. Mündliche Aussagen lassen sich im Nachhinein schwer belegen.

Brauche ich ein Vollgutachten oder reicht eine Hauskaufberatung?

Für die meisten privaten Kaufentscheidungen reicht eine Hauskaufberatung mit schriftlichem Kurzbericht. Ein Vollgutachten mit Verkehrswertermittlung benötigen Sie nur, wenn Sie den Marktwert verbindlich feststellen lassen müssen, etwa für das Finanzamt oder ein Gericht.

Kann ich den Gutachter zur regulären Besichtigung mitbringen?

Das ist möglich, aber nicht ideal. Eine reguläre Besichtigung dauert meist 20 bis 30 Minuten. Für eine fundierte Begutachtung braucht der Sachverständige deutlich mehr Zeit. Vereinbaren Sie besser einen separaten Termin, bei dem der Gutachter alle Bereiche in Ruhe prüfen kann.

Sie planen einen Immobilienkauf für Fürth oder in der Metropolregion? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger begleitet Jörg Aichinger Ihren Hauskauf kompetent und unabhängig.