Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen: Der Ablauf

Das Wichtigste in Kürze:

Eine professionelle Kaufprüfung folgt einem festen Ablauf: Erstgespräch, Unterlagenprüfung, Vor-Ort-Begehung, Auswertung und Nachbesprechung
Schon im Erstgespräch klären Sie, welche Leistungen für Ihr Objekt sinnvoll sind
Die Vor-Ort-Begehung dauert je nach Objektgröße zwischen 90 Minuten und drei Stunden
Nach der Begehung erhalten Sie eine schriftliche Zusammenfassung aller Befunde
Die Ergebnisse liefern Ihnen eine sachliche Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und die Preisverhandlung

Wer eine Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen möchte, steht oft vor der Frage: Wie läuft das eigentlich ab? Was genau macht ein Sachverständiger, wie bereite ich mich vor, und was passiert nach dem Ortstermin? Gerade bei älteren Bestandsimmobilien für Fürth mit ihren Gründerzeitfassaden und gewachsenen Grundrissen ist eine systematische Prüfung besonders wertvoll. Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf, damit Sie wissen, was auf Sie zukommt.

Wie beginnt die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen?

Alles startet mit einer Kontaktaufnahme. Sie rufen an, schreiben eine E-Mail oder nutzen ein Kontaktformular. In diesem ersten Gespräch geht es darum, Ihren Bedarf zu klären. Der Sachverständige fragt nach grundlegenden Informationen: Was für ein Objekt ist es? Ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, eine Eigentumswohnung? Welches Baujahr hat die Immobilie? Gibt es bereits bekannte Auffälligkeiten?

Dieses Erstgespräch ist in der Regel kostenlos und dauert etwa 10 bis 15 Minuten. Dabei wird auch besprochen, welche Art der Prüfung für Ihre Situation sinnvoll ist. Nicht jedes Objekt braucht den gleichen Umfang. Bei einem gepflegten Neubau aus den 2010er Jahren reicht oft eine kompakte Begehung. Bei einem Gründerzeithaus aus der Südstadt oder entlang der Hornschuchpromenade, wo Sandsteinfassaden, Holzbalkendecken und gewachsene Haustechnik zusammentreffen, ist eine ausführlichere Prüfung ratsam.

Am Ende des Erstgesprächs wissen Sie, was die Prüfung umfasst, wie lange sie dauert und was sie kostet. Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung für Fürth finden Sie eine Übersicht der typischen Leistungsbausteine.

Welche Unterlagen sollte ich vorab beschaffen?

Je mehr Informationen vor dem Ortstermin vorliegen, desto gezielter kann der Sachverständige arbeiten. Sie sollten folgende Unterlagen beim Verkäufer oder Makler anfragen:

Grundrisse aller Geschosse
Schnittzeichnungen (falls vorhanden)
Baubeschreibung oder Exposé
Energieausweis
Aufstellung durchgeführter Sanierungen und Modernisierungen
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage

Nicht alle Unterlagen sind bei jedem Objekt verfügbar. Gerade bei älteren Gebäuden fehlen Grundrisse oder Baubeschreibungen häufig komplett. Das ist kein Problem. Der Sachverständige kann die wesentlichen Gegebenheiten vor Ort erfassen. Fehlende Unterlagen sind allerdings selbst schon ein Hinweis: Wenn keine Aufstellung über Sanierungen existiert, wurde möglicherweise wenig in die Substanz investiert.

Leiten Sie die vorhandenen Unterlagen vor dem Termin per E-Mail weiter. So kann sich der Sachverständige vorbereiten und die Begehung effizienter gestalten.

Was passiert bei der Vor-Ort-Begehung?

Die Begehung ist das Kernstück der Kaufprüfung. Der Sachverständige geht das Gebäude systematisch von außen nach innen, von oben nach unten durch. Der Ablauf folgt einer festen Struktur, damit nichts übersehen wird.

Außenbereich: Zunächst wird die Fassade begutachtet. Risse, Abplatzungen, Verfärbungen, Ausblühungen und der Zustand der Fugen werden dokumentiert. Bei Sandsteinfassaden, wie sie für Fürth typisch sind, prüft der Sachverständige auf Absandungen und Frostschäden. Auch Sockel, Entwässerung, Geländeneigung und Außenanlagen werden in Augenschein genommen.

Dach und Dachstuhl: Soweit zugänglich, werden die Dacheindeckung, die Konstruktion der Sparren und die Dämmung geprüft. Verfärbungen am Holz, Lichteinfall durch die Eindeckung und Spuren von Insektenbefall sind typische Befunde. Bei Flachdächern wird besonders auf Wasseransammlungen und den Zustand der Abdichtung geachtet.

Keller: Im Kellergeschoss stehen Feuchtigkeit und Abdichtung im Fokus. Der Sachverständige misst die Wandfeuchte, prüft auf Salzausblühungen und Schimmelbefall und beurteilt den Zustand der Bodenplatte. In der Fürther Innenstadt, wo viele Gebäude auf Schwemmsand im Pegnitz-Rednitz-Tal stehen, ist aufsteigende Feuchtigkeit ein häufiges Thema.

Wohngeschosse: Raum für Raum werden Wände, Decken, Böden, Fenster und Türen geprüft. Der Sachverständige achtet auf Risse, Verformungen, feuchte Stellen und funktionelle Mängel. Fenster werden geöffnet und geschlossen, Heizkörper geprüft, Steckdosen und Schalter in Augenschein genommen.

Haustechnik: Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Elektroverteilung und Sanitärinstallation werden begutachtet. Der Sachverständige notiert Hersteller, Baujahr und Zustand der Anlage und gibt eine Einschätzung zur Restnutzungsdauer.

Während der gesamten Begehung fotografiert der Sachverständige alle relevanten Befunde. Sie können jederzeit Fragen stellen. Viele Zusammenhänge lassen sich direkt vor Ort besser erklären als im Nachhinein auf Papier.

Benötigt das Objekt zusätzliche Untersuchungen, etwa eine Thermografie zur Erkennung von Wärmebrücken oder eine Laboruntersuchung bei Verdacht auf Schadstoffe, bespricht der Sachverständige das mit Ihnen vor Ort.

Was geschieht nach der Begehung?

Nach der Vor-Ort-Begehung wertet der Sachverständige seine Notizen, Messergebnisse und Fotos aus. Je nach vereinbartem Leistungsumfang erhalten Sie eine der folgenden Dokumentationsformen:

Mündliche Einschätzung direkt vor Ort: Bei einer kompakten Kaufberatung besprechen Sie die wesentlichen Befunde noch am Objekt. Der Sachverständige gibt Ihnen eine Einschätzung zum Gesamtzustand, nennt absehbare Instandhaltungskosten und bewertet das Preis-Leistungs-Verhältnis. Das reicht für viele Kaufentscheidungen bereits aus.

Schriftlicher Kurzbericht: Sie erhalten eine strukturierte Zusammenfassung aller Befunde, gegliedert nach Bauteilen, mit Fotos und einer Gesamtbewertung. Dieser Bericht ist in der Regel innerhalb weniger Werktage fertig. Er eignet sich als Verhandlungsgrundlage gegenüber dem Verkäufer.

Ausführliches Gutachten: Wenn Sie ein formelles Gutachten benötigen, etwa für eine Bank oder für rechtliche Zwecke, wird der Befund detailliert aufbereitet und mit Quellenangaben versehen. Ein solches Gutachten hat ein anderes Gewicht als eine persönliche Einschätzung.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch, wenn Sie sich nicht sicher sind, welcher Umfang für Ihr Objekt passt.

Wie läuft die Nachbesprechung ab?

Die Nachbesprechung ist der Moment, in dem die Ergebnisse eingeordnet werden. Sie findet entweder telefonisch oder bei einem persönlichen Termin statt. Der Sachverständige geht die einzelnen Befunde mit Ihnen durch und beantwortet Ihre Fragen.

Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob Schäden vorhanden sind. Genauso wichtig ist die Einordnung: Wie schwerwiegend ist der Befund? Muss sofort gehandelt werden oder reicht eine mittelfristige Planung? Welche Kosten sind absehbar? Gibt es Punkte, die vor dem Kauf vertraglich geregelt werden sollten?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden, wie sie für Fürth mit über 2.000 Einzeldenkmälern besonders häufig vorkommen, spricht der Sachverständige auch an, welche Sanierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche Auflagen die Denkmalschutzbehörde stellen könnte.

Am Ende der Nachbesprechung haben Sie alle Informationen, die Sie für eine fundierte Kaufentscheidung brauchen.

Wie lange dauert der gesamte Ablauf?

Vom Erstgespräch bis zur Nachbesprechung vergehen in der Regel fünf bis zehn Werktage. Die Begehung selbst dauert je nach Objektgröße zwischen 90 Minuten und drei Stunden. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss sollten Sie mit etwa zwei Stunden rechnen. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem denkmalgeschützten Gebäude mit komplexer Substanz kann es auch drei Stunden werden.

Der Kurzbericht liegt meist innerhalb von drei bis fünf Werktagen vor. Ein ausführliches Gutachten braucht etwas mehr Zeit. Wenn der Kaufprozess schnell gehen muss, sprechen Sie das bei der Terminvereinbarung an. In dringenden Fällen lässt sich der Ablauf beschleunigen.

Was sollte ich als Käufer beim Termin beachten?

Begleiten Sie den Sachverständigen bei der Begehung. Sie lernen dabei viel über die Immobilie und können Fragen direkt klären. Halten Sie folgende Punkte bereit:

Stellen Sie sicher, dass alle Räume zugänglich sind, auch Keller und Dachboden
Fragen Sie den Verkäufer vorab nach Schlüsseln für verschlossene Bereiche
Bringen Sie die Unterlagen mit, die Sie vorab nicht digital weiterleiten konnten
Notieren Sie Ihre eigenen Fragen vorab, damit nichts vergessen wird
Planen Sie genügend Zeit ein und vermeiden Sie Folgetermine direkt im Anschluss

Der Sachverständige ist kein Verkäufer. Seine Aufgabe ist eine sachliche Bewertung. Scheuen Sie sich nicht, auch unangenehme Fragen zu stellen. Details zur Leistungsübersicht finden Sie auf unserer Website.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer der Begehung durch einen Sachverständigen zustimmen?

Ja. Der Eigentümer muss den Zugang gewähren. Die meisten Verkäufer haben damit kein Problem, wenn das Kaufinteresse ernsthaft ist. Lehnt ein Verkäufer eine Begehung durch einen Sachverständigen ab, ist das ein deutliches Warnsignal.

Kann ich den Sachverständigen schon zur Erstbesichtigung mitnehmen?

Das ist möglich, aber nicht immer wirtschaftlich sinnvoll. Empfehlenswert ist es, die Erstbesichtigung selbst durchzuführen und den Sachverständigen erst zur Zweitbesichtigung hinzuzuziehen, wenn das Objekt grundsätzlich in Frage kommt.

Was passiert, wenn bei der Prüfung schwere Mängel gefunden werden?

Das hängt von der Art des Mangels ab. Der Sachverständige erklärt Ihnen, wie gravierend der Befund ist und welche Kosten eine Sanierung verursacht. Sie entscheiden dann, ob Sie den Kauf zu einem reduzierten Preis verhandeln, eine Sanierungsvereinbarung im Kaufvertrag festhalten lassen oder vom Kauf absehen.

Ist der Sachverständige auch bei der notariellen Beurkundung dabei?

In der Regel nicht. Die Ergebnisse der Kaufprüfung fließen in Ihre Verhandlungsposition ein und können Grundlage für vertragliche Regelungen sein. Den Kaufvertrag selbst beurkundet der Notar.

Wie unterscheidet sich eine Kaufberatung von einem Wertgutachten?

Eine Kaufberatung konzentriert sich auf den baulichen Zustand: Substanz, Mängel, Sanierungsbedarf, Restnutzungsdauer der Technik. Ein Wertgutachten ermittelt dagegen den Marktwert oder Verkehrswert der Immobilie. Beides kann kombiniert werden, hat aber unterschiedliche Zielsetzungen.

Prüft der Sachverständige auch auf Schadstoffe wie Asbest?

Eine Sichtprüfung auf typische schadstoffverdächtige Materialien gehört zur Begehung. Für einen konkreten Nachweis ist jedoch eine Laboranalyse nötig, die separat beauftragt wird. Der Sachverständige kann einschätzen, ob eine solche Analyse sinnvoll ist, und die Probenahme durchführen.

Kann ich die Ergebnisse für eine Preisverhandlung nutzen?

Unbedingt. Ein dokumentierter Mangelbefund ist das stärkste Argument, das Sie in einer Preisverhandlung haben. Verkäufer und Makler akzeptieren sachliche, belegte Einwände deutlich eher als subjektive Einschätzungen.

Sie möchten eine Immobilie für Fürth vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger begleitet Sie durch den gesamten Prozess.