Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze:

Gutachterkosten für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten voll absetzbar.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum greifen Werbungskosten nicht, aber §35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen) kann anwendbar sein.
Außergewöhnliche Belastungen kommen in Betracht, wenn das Gutachten durch ein unausweichliches Schadensereignis nötig wurde.
Gutachten im Rahmen eines Hauskaufs sind bei Eigennutzung steuerlich nicht absetzbar.
Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.

Wer einen Bausachverständigen beauftragt, investiert in Sicherheit und fundierte Entscheidungen. Doch die Frage, ob Gutachterkosten steuerlich absetzbar sind, stellt sich fast jeder Auftraggeber. Die Antwort hängt davon ab, wofür das Gutachten erstellt wird und wie die Immobilie genutzt wird. Für Fürth mit seinem großen Bestand an vermieteten Gründerzeithäusern und Eigentumswohnungen ist diese Frage besonders relevant. In diesem Artikel erklären wir die drei wichtigsten steuerlichen Möglichkeiten: Werbungskosten, den §35a EStG und außergewöhnliche Belastungen.

Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?

Die einfachste und vollständigste Absetzungsmöglichkeit besteht bei vermieteten Immobilien. Kosten, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen, sind als Werbungskosten nach §9 EStG abzugsfähig. Das gilt auch für Sachverständigenkosten.

Typische Fälle bei vermieteten Objekten:

Ein Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des Immobilienwerts, etwa für die Finanzierung, steuerliche Bewertung oder den geplanten Verkauf einer vermieteten Immobilie.
Ein Schadengutachten bei Mängeln, die repariert werden müssen, um die Vermietbarkeit zu sichern. Beispielsweise ein Schimmelgutachten bei Feuchtigkeitsproblemen in einer vermieteten Wohnung.
Ein Gutachten zur Schadensursachenermittlung nach einem Wasserschaden im vermieteten Objekt.
Ein Sachverständigengutachten bei Streitigkeiten mit Handwerkern über Sanierungsarbeiten an der vermieteten Immobilie.
Die Kosten einer Baubegleitung bei Sanierungen am Mietobjekt.

In all diesen Fällen können Sie die Gutachterkosten in Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Das Finanzamt erkennt die Kosten in voller Höhe an, sofern der Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit nachgewiesen wird.

Praxistipp: Bewahren Sie die Rechnung des Sachverständigen zusammen mit dem Gutachten auf. Aus der Rechnung sollte hervorgehen, welches Objekt begutachtet wurde und zu welchem Zweck. Bei einer Betriebsprüfung erleichtert das die Zuordnung erheblich.

In Fürth sind viele Gründerzeithäuser als Mehrfamilienhäuser mit vermieteten Wohnungen genutzt. Gerade in der Südstadt und rund um die Hornschuchpromenade stehen zahlreiche Gebäude, die im Lauf der Jahrzehnte Feuchteschäden, Risse in Sandsteinfassaden oder marode Haustechnik entwickeln. Gutachterkosten für diese Objekte sind bei Vermietern regelmäßig absetzbar.

Was ist mit dem §35a EStG bei selbstgenutztem Eigentum?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum greifen die Werbungskosten nicht, weil keine Vermietungseinkünfte vorliegen. Hier kommt §35a EStG in Betracht: die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.

Grundsätzliches zum §35a EStG:

Nach §35a Abs. 3 EStG können Sie 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) von Handwerkerleistungen direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 Euro Steuerermäßigung pro Jahr, was einem Arbeitskostenanteil von 6.000 Euro entspricht.

Fallen Gutachterkosten unter §35a?

Hier wird es kompliziert, denn die Rechtsprechung ist nicht einheitlich. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass reine Prüf- und Kontrollleistungen nicht unter §35a fallen, weil sie keine „handwerkliche“ Tätigkeit im engeren Sinn darstellen (BFH, Urteil vom 06.11.2014, VI R 1/13). Ein Sachverständiger, der ein Gebäude begutachtet und einen Bericht erstellt, führt keine Handwerkerleistung aus.

Wann §35a dennoch greifen kann:

Wenn der Sachverständige im Rahmen einer konkreten Sanierungsmaßnahme tätig wird und seine Leistung Teil der Handwerkerleistung ist, kann der Anteil unter §35a fallen. Beispiel: Ein Sachverständiger begleitet die Schimmelsanierung und prüft die Ausführung. Seine Leistung ist dann Teil der Gesamtmaßnahme. Die Abgrenzung ist jedoch strittig, und Finanzämter entscheiden unterschiedlich.

Wichtig: Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Barzahlung schließt den §35a-Abzug aus, auch wenn Sie eine ordnungsgemäße Rechnung haben.

Mehr zu den Kosten einer Begutachtung finden Sie auf unserer Kosten-Seite.

Können Gutachterkosten eine außergewöhnliche Belastung sein?

Eine weitere steuerliche Möglichkeit besteht bei unausweichlichen Schadensereignissen. Nach §33 EStG können Sie außergewöhnliche Belastungen geltend machen, wenn Ihnen zwangsläufig Aufwendungen entstehen, die über das hinausgehen, was die meisten Steuerpflichtigen trifft.

Typische Fälle:

Ein Hochwasser hat Ihr Gebäude beschädigt. Sie beauftragen einen Sachverständigen mit der Schadensermittlung als Grundlage für die Sanierung.
Ein Brandschaden macht ein Gutachten zur Schadenshöhe und zur Sanierungsplanung erforderlich.
Ein unvorhersehbarer Erdrutsch oder Grundbruch hat zu Gebäudeschäden geführt.

In Fürth ist Hochwasser ein reales Risiko. Die Stadt liegt am Zusammenfluss von Rednitz und Pegnitz. Bei Starkregenereignissen und Schneeschmelze können Uferbereiche und tiefer gelegene Stadtteile betroffen sein. Grundstücke in Flussnähe haben ein höheres Überflutungsrisiko. Gutachterkosten nach einem Hochwasserschaden können als außergewöhnliche Belastung absetzbar sein.

Voraussetzungen für die Anerkennung:

Das Schadensereignis muss unausweichlich gewesen sein. Fahrlässigkeit oder unterlassene Instandhaltung schließen die Anerkennung aus.
Eine Versicherungsleistung wird gegengerechnet. Nur der Eigenanteil, der nicht von der Versicherung gedeckt ist, kann als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
Es gilt eine zumutbare Belastungsgrenze, die sich nach Einkommen, Familienstand und Kinderzahl richtet. Nur der Betrag, der diese Grenze übersteigt, wirkt sich steuermindernd aus.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie nach einem Schadensereignis für Fürth und Umgebung einen Sachverständigen benötigen.

Welche Gutachterkosten sind bei Eigennutzung nicht absetzbar?

Es gibt Fälle, in denen das Finanzamt die Absetzung nicht anerkennt. Dazu gehören insbesondere:

Hauskaufberatung bei Eigennutzung: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung für die eigene Nutzung kaufen und einen Sachverständigen mit einer Hauskaufberatung beauftragen, gehören die Kosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Anschaffungsnebenkosten steuerlich nicht abzugsfähig.

Gutachten aus reiner Neugier: Wenn Sie ein Gutachten erstellen lassen, ohne dass ein konkreter steuerlicher Bezug besteht, erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an.

Wertgutachten bei Eigennutzung ohne Rechtsstreit: Ein Verkehrswertgutachten für Ihre selbstgenutzte Immobilie ist nur dann absetzbar, wenn es im Rahmen eines gerichtlichen oder behördlichen Verfahrens benötigt wird (zum Beispiel bei Scheidung oder Erbstreit).

Wichtig zu wissen: Bei einer Immobilie, die Sie zunächst selbst nutzen und später vermieten wollen, können die Gutachterkosten trotzdem als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar sein. Voraussetzung ist, dass Sie die Vermietungsabsicht glaubhaft belegen können, etwa durch eine konkrete Planung oder die Schaltung von Mietanzeigen.

Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, müssen die Gutachterkosten anteilig aufgeteilt werden. Bezieht sich das Gutachten auf das gesamte Gebäude, wird üblicherweise nach dem Flächenanteil der vermieteten Wohnungen aufgeteilt.

Bezieht sich das Gutachten nur auf den vermieteten Teil, etwa ein Schimmelgutachten in einer vermieteten Einliegerwohnung, sind die Kosten vollständig als Werbungskosten absetzbar.

In Fürth gibt es viele solcher Konstellationen. Eigentümer von Gründerzeithäusern bewohnen oft eine Etage selbst und vermieten die übrigen Wohnungen. Die korrekte Aufteilung der Kosten ist hier besonders wichtig.

Wie dokumentiere ich Gutachterkosten für das Finanzamt?

Die richtige Dokumentation entscheidet darüber, ob das Finanzamt die Kosten anerkennt.

Rechnung aufbewahren: Die Rechnung des Sachverständigen sollte das begutachtete Objekt, den Leistungszeitraum und den Leistungsumfang klar benennen. Bei §35a-Fällen muss der Arbeitskostenanteil separat ausgewiesen sein.

Zahlungsnachweis: Bei Werbungskosten ist auch Barzahlung möglich (aber unüblich). Bei §35a EStG ist Überweisung Pflicht. Bewahren Sie den Kontoauszug als Nachweis auf.

Gutachten als Beleg: Das Gutachten selbst dient als Nachweis für den Zweck der Beauftragung. Bei einer Betriebsprüfung kann das Finanzamt den Zusammenhang mit der Einkunftserzielung prüfen.

Vermietungsabsicht belegen: Wenn Sie vorweggenommene Werbungskosten ansetzen, dokumentieren Sie Ihre Vermietungsabsicht. Nützlich sind Notizen, Mietanzeigen, Korrespondenz mit Maklern oder eine schriftliche Vermietungsplanung.

Häufige Fragen

Kann ich die Kosten für eine Hauskaufberatung bei einer vermieteten Immobilie absetzen?

Ja. Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, gehören die Kosten für die Hauskaufberatung zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (in der Regel 2 Prozent pro Jahr bei Gebäuden ab 1925).

Sind Gutachterkosten Betriebsausgaben für Gewerbetreibende?

Ja, wenn das Gutachten im Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb steht. Beispiel: Ein Ladeninhaber lässt den Zustand seines Geschäftsgebäudes begutachten. Die Kosten sind als Betriebsausgabe voll abzugsfähig.

Kann ich ein Gutachten nach einem Sturm steuerlich absetzen?

Sturmschäden können unter die außergewöhnlichen Belastungen (§33 EStG) fallen, sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen. Der von der Versicherung erstattete Teil ist abzuziehen. Nur der verbleibende Eigenanteil, der die zumutbare Belastungsgrenze übersteigt, ist absetzbar.

Was gilt bei einer Scheidung, wenn ein Wertgutachten benötigt wird?

Gutachterkosten im Rahmen einer Scheidung können als Prozesskosten unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar sein. Die Rechtsprechung hat sich hier mehrfach geändert. Seit 2013 sind Prozesskosten nur noch in Ausnahmefällen absetzbar (§33 Abs. 2 Satz 4 EStG). Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Kann ich die Gutachterkosten für ein Erbgutachten absetzen?

Kosten, die im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuererklärung stehen, sind als Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig. Ein Verkehrswertgutachten, das dem Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie nachweist, kann die Erbschaftsteuer senken, wenn der gutachterlich ermittelte Wert unter dem Bodenrichtwert-basierten Finanzamtswert liegt.

Muss ich einen bestimmten Sachverständigen beauftragen, damit die Kosten absetzbar sind?

Nein. Das Finanzamt schreibt keine bestimmte Qualifikation vor. Allerdings ist die Anerkennung wahrscheinlicher, wenn der Sachverständige eine nachprüfbare Zertifizierung wie eine DEKRA-Zertifizierung vorweisen kann. Das erhöht die Glaubwürdigkeit des Gutachtens.

Wo trage ich Gutachterkosten in der Steuererklärung ein?

Werbungskosten bei Vermietung: Anlage V, Zeile Sonstige Werbungskosten. §35a-Kosten: Hauptvordruck, Abschnitt Haushaltsnahe Dienstleistungen. Außergewöhnliche Belastungen: Hauptvordruck, Abschnitt Außergewöhnliche Belastungen.

Sie haben Fragen zur Beauftragung eines Sachverständigen für Fürth und Umgebung? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger ist DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger und berät Sie gerne.