Gutachter beim Hauskauf: Wer zahlt?

Das Wichtigste in Kürze:

Der Käufer beauftragt und bezahlt den Gutachter in der Regel selbst
In seltenen Fällen übernimmt der Verkäufer die Kosten als Vertrauenssignal
Bei vermieteten Immobilien können Gutachterkosten steuerlich absetzbar sein
Die Investition in einen Sachverständigen amortisiert sich oft durch Preisverhandlungen
DEKRA-zertifizierte Sachverständige arbeiten unabhängig und im Interesse des Auftraggebers

Beim Hauskauf für Fürth stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Kosten für den Gutachter trägt. Die klare Antwort: In den allermeisten Fällen beauftragt und bezahlt der Käufer den Sachverständigen. Das hat einen guten Grund, denn der Gutachter soll im Interesse seines Auftraggebers arbeiten, unabhängig und ohne Einfluss des Verkäufers.

Warum bezahlt üblicherweise der Käufer?

Der Käufer hat das größte Interesse an einer unabhängigen Prüfung. Er möchte wissen, ob das Objekt den aufgerufenen Preis wert ist und welche Sanierungskosten absehbar sind.

Ein vom Käufer beauftragter Sachverständiger arbeitet ausschließlich in dessen Interesse. Er deckt Mängel auf, schätzt Sanierungskosten ein und liefert damit Argumente für die Preisverhandlung. Diese Unabhängigkeit wäre nicht gegeben, wenn der Verkäufer den Gutachter beauftragt und bezahlt.

In der Praxis zeigt sich: Die Ergebnisse einer Hauskaufberatung führen häufig zu Preisreduzierungen, die das Honorar des Sachverständigen deutlich übersteigen. Ein feuchter Keller, ein sanierungsbedürftiges Dach oder veraltete Elektrik sind sachliche Argumente, die Verkäufer akzeptieren müssen.

Gibt es Fälle, in denen der Verkäufer zahlt?

Ja, in bestimmten Konstellationen übernimmt der Verkäufer die Gutachterkosten. Das kommt vor, wenn der Verkäufer ein Verkehrswertgutachten erstellen lässt, um den Angebotspreis zu rechtfertigen, oder wenn er ein Gutachten als Vertrauenssignal anbietet.

Bei Versteigerungen wird das Gutachten vom Gericht beauftragt. Die Kosten werden dem Schuldner auferlegt. Bei Erbschafts- und Scheidungsfällen teilen sich die Parteien häufig die Kosten. Kontaktieren Sie uns, um die Kostenverteilung für Ihren konkreten Fall zu besprechen.

Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Die steuerliche Absetzbarkeit hängt vom Zweck des Gutachtens ab. Bei vermieteten Immobilien können Gutachterkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Bei selbst genutzten Immobilien besteht die Möglichkeit, die Kosten als Handwerkerleistung nach §35a EStG anzusetzen, sofern die Leistung im Zusammenhang mit der Immobilie erbracht wird. Bei Scheidungsgutachten können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein. Auf unserer Kostenseite finden Sie weitere Informationen.

Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf für Fürth?

Die Kosten richten sich nach Art und Umfang der Begutachtung. Eine Hauskaufberatung mit Ortsbegehung und schriftlichem Bericht ist die häufigste Leistung beim Immobilienkauf. Ein umfassendes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB ist aufwendiger und entsprechend teurer.

Bei Fürther Gründerzeit-Immobilien ist der Aufwand oft höher als bei Neubauten, weil die historische Bausubstanz mehr Prüfpunkte erfordert: Holzbalkendecken, Sandsteinfassaden, fehlende Horizontalsperren und veraltete Haustechnik müssen systematisch untersucht werden. Weitere Informationen über Gutachtenarten und deren Umfang finden Sie auf unserer Seite.

Können Käufer und Verkäufer die Kosten teilen?

Grundsätzlich ja, das kommt in der Praxis aber selten vor. Eine Kostenteilung setzt voraus, dass sich beide Parteien auf einen gemeinsamen Gutachter einigen und den Leistungsumfang abstimmen. Das kann funktionieren, wenn beide Seiten ein gutes Verhältnis haben und der Verkäufer kooperativ ist.

Ein Problem bei der Kostenteilung: Die Unabhängigkeit des Gutachters kann infrage gestellt werden, wenn der Verkäufer mitbezahlt. Im Streitfall könnte argumentiert werden, dass der Sachverständige nicht ausschließlich im Interesse des Käufers gehandelt hat. Aus diesem Grund ist die getrennte Beauftragung durch den Käufer der sicherere Weg.

Was passiert, wenn der Gutachter Mängel findet?

Findet der Sachverständige Mängel, haben Sie als Käufer mehrere Handlungsoptionen.

Nachverhandeln: Mit einem dokumentierten Mangelbericht in der Hand können Sie den Kaufpreis nachverhandeln. Die sachliche Grundlage eines Gutachtens ist dabei deutlich wirksamer als eine mündliche Vermutung. Viele Käufer erzielen Preisnachlässe, die die Gutachterkosten bei Weitem übersteigen.

Sanierung einplanen: Nicht jeder Mangel ist ein Grund, vom Kauf abzusehen. Wenn Sie den Sanierungsaufwand kennen, können Sie ihn in Ihre Gesamtkalkulation einbeziehen und die Finanzierung entsprechend planen.

Vom Kauf absehen: Bei gravierenden Mängeln wie durchfeuchteten Fundamenten, massivem Schimmelbefall oder statischen Problemen kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, vom Kauf Abstand zu nehmen. Ein Schimmelgutachten oder eine Bauzustandsprüfung gibt in solchen Fällen Klarheit.

Lohnt sich die Investition in einen Gutachter?

Die Frage ist weniger, ob sich ein Gutachter lohnt, sondern ob man sich das Risiko leisten kann, ohne Gutachter zu kaufen. Ein einziger übersehener Mangel kann die Kosten des Gutachtens um ein Vielfaches übersteigen.

In einer Stadt wie Fürth mit über 2.000 Denkmälern und historischer Bausubstanz aus der Gründerzeit ist die sachverständige Prüfung besonders wichtig. Die spezifischen Risiken der Fürther Bausubstanz, von der aufsteigenden Feuchtigkeit in den Flussauen von Pegnitz und Rednitz bis zu den Holzbalkendecken der Gründerzeit-Mietshäuser, erfordern fachkundige Einschätzung.

Besonders bei der Südstadt mit ihren Arbeitermietshäusern oder bei den repräsentativen Sandsteinfassaden an der Hornschuchpromenade und Königswarterstraße kommt es auf Erfahrung mit der regionalen Bausubstanz an. Die drei Flüsse Pegnitz, Rednitz und Regnitz sorgen in manchen Lagen für erhöhtes Grundwasser. Kellerräume in Flussnähe sind häufiger von Feuchtigkeit betroffen. Der Baugrund aus Sandstein und Schwemmsand im Flusstal hat ebenfalls Einfluss auf die Standsicherheit älterer Gebäude.

Ein Sachverständiger, der regelmäßig Gebäude für Fürth begutachtet, kennt diese regionalen Besonderheiten und kann den Zustand einer Immobilie realistisch einordnen.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zu Ihrem Kaufvorhaben für Fürth und Umgebung.

Worauf sollten Sie bei der Gutachterwahl achten?

In Deutschland ist die Berufsbezeichnung Sachverständiger nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf nachweisbare Zertifizierungen. Eine DEKRA-Zertifizierung bestätigt, dass der Sachverständige eine Prüfung nach definierten Standards bestanden hat und regelmäßig weitergebildet wird.

Erfahrung mit der lokalen Bausubstanz ist ein weiterer wichtiger Faktor. Wer regelmäßig Gebäude für Fürth und die Metropolregion begutachtet, kennt die typischen Schadensmuster der verschiedenen Bauepochen. Gründerzeithäuser haben andere Schwachstellen als Nachkriegsbauten in der Hardhöhe oder neuere Einfamilienhäuser in Poppenreuth.

Achten Sie auch darauf, dass der Gutachter unabhängig arbeitet, also nicht gleichzeitig Makler oder Bauunternehmer ist. Nur so ist eine neutrale Einschätzung gewährleistet. Auf unserer Seite zu Bauschäden finden Sie weitere Informationen zu typischen Schadensbildern bei verschiedenen Gebäudetypen.

Häufige Fragen

Kann ich den Verkäufer an den Gutachterkosten beteiligen?

Vertraglich ist alles möglich. In der Praxis ist es aber unüblich. Der Vorteil der Käuferbeauftragung liegt in der Unabhängigkeit des Gutachters.

Brauche ich ein eigenes Gutachten, wenn die Bank eines erstellen lässt?

Die Bankbewertung dient der Beleihungswertermittlung und nicht Ihrem Schutz als Käufer. Sie ist in der Regel kürzer und deckt keine Baumängel auf. Ein eigenes Gutachten ist empfehlenswert.

Was passiert, wenn der Gutachter Mängel findet?

Sie können die Mängel in die Preisverhandlung einbringen, den Kaufvertrag entsprechend anpassen lassen oder vom Kauf zurücktreten. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Kann ich den Gutachter auch erst nach dem Notartermin beauftragen?

Technisch ja, aber strategisch zu spät. Vor dem Notartermin haben Sie Verhandlungsspielraum, danach nicht mehr.

Wird das Gutachten im Kaufvertrag erwähnt?

Das ist möglich und sinnvoll. Identifizierte Mängel können im Kaufvertrag dokumentiert werden, was spätere Streitigkeiten vermeidet.

Muss der Verkäufer den Gutachter bezahlen, wenn er Mängel verschwiegen hat?

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln können Sie Schadensersatz fordern, der auch Gutachterkosten umfassen kann. Das muss im Einzelfall juristisch geklärt werden. Ein Gutachten vor dem Kauf schützt Sie davor, überhaupt in diese Situation zu geraten.

Brauche ich auch bei einer Eigentumswohnung einen Gutachter?

Auch bei Eigentumswohnungen kann sich eine Begutachtung lohnen, besonders bei älteren Gebäuden. Der Sachverständige prüft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Haustechnik. Die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen geben zusätzliche Hinweise auf den Sanierungsstand und geplante Sonderumlagen.

Wie schnell kann ein Gutachter einen Termin anbieten?

Bei Jörg Aichinger als DEKRA-zertifiziertem Sachverständigen für Fürth sind Termine in der Regel kurzfristig möglich. Den schriftlichen Bericht erhalten Sie wenige Tage nach der Besichtigung.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratung zu Kosten und Ablauf.