Eigentumswohnung kaufen: Worauf der Gutachter achtet

Das Wichtigste in Kürze:

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus)
Mängel am Gemeinschaftseigentum lösen Sonderumlagen aus, die alle Eigentümer anteilig tragen
Die Instandhaltungsrücklage zeigt, ob die Eigentümergemeinschaft vorausschauend wirtschaftet
Gründerzeit-Eigentumswohnungen für Fürth haben typische Schwachstellen: Holzbalkendecken, Sandsteinfassaden und fehlende Kellerabdichtung
Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger prüft beide Eigentumsanteile und schätzt die Folgekosten realistisch ein

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, steht vor einer Situation, die sich grundlegend vom Hauskauf unterscheidet: Ihnen gehört nicht das gesamte Gebäude. Sie erwerben Ihr Sondereigentum, also die Wohnung mit ihren Innenwänden, Böden und Installationen, und gleichzeitig Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und sämtliche Hauptleitungen teilen Sie sich mit den übrigen Eigentümern. Das bedeutet: Selbst wenn Ihre Wohnung in tadellosem Zustand ist, können Schäden am Gemeinschaftseigentum erhebliche Kosten verursachen. Ein Gutachter prüft deshalb beide Bereiche und gibt Ihnen die Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung.

Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?

Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil sie bestimmt, wofür Sie allein aufkommen und wofür die gesamte Eigentümergemeinschaft zahlt.

Sondereigentum umfasst typischerweise die Räume innerhalb Ihrer Wohnung, den Bodenbelag, nicht tragende Innenwände, die Innenseite der Wohnungstür, Sanitärinstallationen ab den Abzweigungen der Hauptleitungen sowie Heizkörper. Bei einer Besichtigung fallen hier der Zustand der Böden, Fliesen, Fensterinnenseiten und sichtbaren Installationen auf.

Gemeinschaftseigentum betrifft alles, was dem Gebäude als Ganzes dient: Dach und Dachstuhl, Fassade und Außenwände, tragende Wände und Geschossdecken, Treppenhaus und Eingangsbereiche, Hauptleitungen für Wasser, Abwasser, Heizung und Strom, Fensterrahmen und Außenverglasung sowie Kellerräume und Fundamente.

Die genaue Abgrenzung regelt die Teilungserklärung. Diese sollten Sie vor dem Kauf lesen, denn es gibt immer wieder Sonderregelungen. Manche Teilungserklärungen ordnen beispielsweise Fenster oder Balkone dem Sondereigentum zu, obwohl sie nach WEG-Recht eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Gutachter kennt solche Fallstricke und weist Sie darauf hin.

Mehr zur systematischen Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung für Fürth.

Welche Mängel am Gemeinschaftseigentum übersehen Käufer am häufigsten?

Die meisten Kaufinteressenten konzentrieren sich auf die Wohnung selbst. Verständlich, denn dort werden Sie wohnen. Doch die wirklich teuren Überraschungen lauern im Gemeinschaftseigentum.

Dach und Dachstuhl: Fragen Sie nach dem Alter der Dacheindeckung. Eine Neueindeckung bei einem Mehrfamilienhaus kostet schnell einen sechsstelligen Betrag, den alle Eigentümer anteilig tragen. Dunkle Verfärbungen an den Sparren, muffiger Geruch auf dem Dachboden oder Lichteinfall durch die Eindeckung sind deutliche Warnsignale.

Fassade: Bei Fürther Gründerzeitbauten mit ihren typischen Sandsteinfassaden sind Absandungen, Frostschäden und offene Fugen weit verbreitet. Die Sanierung dieser Fassaden, etwa entlang der Hornschuchpromenade oder in der Südstadt, ist aufwendig und kostspielig. Prüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft Rücklagen dafür gebildet hat.

Hauptleitungen: Steigleitungen für Wasser und Abwasser, die Heizungsverrohrung und die elektrische Hauptverteilung gehören zum Gemeinschaftseigentum. In Gebäuden vor 1970 finden sich häufig noch Bleileitungen, Steinzeugrohre oder unzureichend dimensionierte Stromleitungen. Der Austausch betrifft das gesamte Gebäude und wird über Sonderumlagen finanziert.

Keller und Fundamente: Viele Gründerzeitgebäude für Fürth stehen auf Sandstein und Schwemmsand im Rednitz-Pegnitz-Tal. Aufsteigende Feuchtigkeit, fehlende Horizontalsperren und undichte Kellerwände sind dort häufige Befunde. Als Wohnungskäufer beteiligen Sie sich an den Sanierungskosten, auch wenn Ihr eigenes Kellerabteil trocken erscheint.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie vor dem Kauf eine unabhängige Einschätzung des Gebäudezustands benötigen.

Warum ist die Instandhaltungsrücklage so wichtig?

Die Instandhaltungsrücklage ist das finanzielle Polster der Eigentümergemeinschaft. Aus ihr werden Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt. Ist die Rücklage zu niedrig, werden bei größeren Maßnahmen Sonderumlagen fällig.

Ein Gutachter achtet auf folgende Punkte:

Höhe der Rücklage: Als Faustregel gilt: Pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr sollte die Rücklage bei älteren Gebäuden mindestens 10 bis 15 Euro betragen. Bei einem Gründerzeitgebäude, wie es für Fürth typisch ist, kann der Bedarf deutlich höher liegen, besonders wenn Dach oder Fassade in den nächsten Jahren saniert werden müssen. Liegt die tatsächliche Rücklage weit darunter, wirtschaftet die Gemeinschaft auf Verschleiß.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Diese Unterlagen zeigen, wie viel monatlich eingezahlt wird, welche Ausgaben angefallen sind und welche Maßnahmen geplant sind. Ein Gutachter gleicht den baulichen Zustand mit den finanziellen Rücklagen ab. Steht eine Dachsanierung an, die Rücklage deckt aber nur einen Bruchteil? Dann erwartet Sie eine Sonderumlage.

Protokolle der Eigentümerversammlungen: In den Protokollen erfahren Sie, welche Sanierungsthemen diskutiert wurden, ob Beschlüsse gefasst oder vertagt wurden und wie die Stimmung in der Gemeinschaft ist. Zerstrittene Gemeinschaften, die jede Investition ablehnen, sind ein ernstes Risiko für den Gebäudeerhalt.

Was prüft ein Gutachter konkret bei einer Eigentumswohnung?

Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger geht systematisch vor und untersucht sowohl Ihre zukünftige Wohnung als auch das gesamte Gebäude.

Prüfung im Sondereigentum:

Zustand von Böden, Wänden und Decken, insbesondere Risse, Feuchtigkeit und Unebenheiten
Fenster und Türen hinsichtlich Funktion, Dichtigkeit und Verglasung
Sanitärinstallation mit Wasserdruck, Abflussverhalten und sichtbaren Leitungen
Elektroinstallation: Steckdosen, Sicherungskasten, FI-Schalter
Raumklima und mögliche Schimmelstellen, besonders an Außenwandecken und Fensterlaibungen

Prüfung am Gemeinschaftseigentum:

Außenfassade auf Risse, Absandungen und Feuchtigkeitsschäden
Dach und Dachstuhl auf Dichtheit, Holzschädlinge und Tragfähigkeit
Treppenhaus, Keller und Kellerräume
Sichtbare Hauptleitungen und zentrale Heizungsanlage
Tiefgarage oder Stellplätze auf Risse, Feuchtigkeit und Betonschäden
Außenanlagen, Drainage und Geländeneigung

Die Ergebnisse fasst der Sachverständige in einem Protokoll zusammen, das auch als Grundlage für Preisverhandlungen dient. Details zur Prüfung der Bausubstanz finden Sie auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung.

Welche Besonderheiten gelten bei Gründerzeit-Eigentumswohnungen für Fürth?

Fürth unterscheidet sich von den meisten deutschen Großstädten durch eine Besonderheit: Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz blieben im Zweiten Weltkrieg erhalten. Die Stadt zählt über 2.000 Einzeldenkmäler und hat die höchste Denkmaldichte in Bayern.

Für Käufer von Eigentumswohnungen bedeutet das: Viele der angebotenen Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die 120 Jahre oder älter sind. In der Südstadt finden Sie Arbeitermietshäuser der Gründerzeit, entlang der Hornschuchpromenade und der Königswarterstraße großbürgerliche Sandsteinfassaden aus der Zeit zwischen 1883 und 1904.

Ein Gutachter achtet bei diesen Gebäuden auf spezifische Punkte:

Holzbalkendecken: In den meisten Gründerzeitbauten sind die Geschossdecken als Holzbalkendecken ausgeführt. Durchhängende Bereiche, knarrende Böden und mangelhafter Trittschallschutz sind typische Probleme. Bei Sanierungen muss geprüft werden, ob die Decken die heutigen Anforderungen an Tragfähigkeit und Brandschutz erfüllen.
Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sind Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach genehmigungspflichtig. Das kann Sanierungskosten erhöhen, bietet aber Möglichkeiten für steuerliche Abschreibungen nach §§ 7h/7i EStG.
Umbauten im Bestand: Manche Gründerzeitgebäude wurden im Lauf der Jahrzehnte erheblich umgebaut. Entfernte tragende Wände, nachträglich eingezogene Geschosse oder veränderte Grundrisse können statische Probleme verursachen. Ein Gutachter erkennt solche Eingriffe und bewertet deren Auswirkungen.
Aufgeteilte Mietshäuser: Viele Fürther Gründerzeitgebäude wurden als Mietshäuser errichtet und erst später in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Teilungserklärungen stammen teilweise aus den 1970er oder 1980er Jahren und spiegeln nicht immer den tatsächlichen baulichen Zustand wider.

Häufige Fragen

Brauche ich einen eigenen Gutachter, wenn die Hausverwaltung einen Zustandsbericht hat?

Ja. Der Zustandsbericht der Hausverwaltung ist eine interne Zusammenfassung und nicht unabhängig erstellt. Ein externer Sachverständiger beurteilt den tatsächlichen baulichen Zustand ohne Interessenkonflikt. Gerade bei älteren Gebäuden deckt die unabhängige Prüfung häufig Mängel auf, die im Verwaltungsbericht nicht auftauchen.

Worauf sollte ich in der Teilungserklärung besonders achten?

Prüfen Sie die Zuordnung von Fenstern, Balkonen und Kellerräumen. Klären Sie, ob Sondernutzungsrechte bestehen und wer für deren Instandhaltung zuständig ist. Achten Sie auch auf den Kostenverteilungsschlüssel, denn nicht immer wird nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.

Wie erkenne ich, ob eine Sonderumlage droht?

Lesen Sie die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen. Dort werden anstehende Sanierungsthemen diskutiert. Vergleichen Sie den sichtbaren Gebäudezustand mit der vorhandenen Rücklage. Steht eine Fassadensanierung an und die Rücklage deckt nur einen Bruchteil, ist eine Sonderumlage wahrscheinlich.

Kann ein Gutachter auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bewerten?

Ein Sachverständiger wertet Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung und Versammlungsprotokolle im Hinblick auf den bautechnischen Zustand aus. Für die rechtliche Prüfung empfiehlt sich zusätzlich ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Was kostet die Prüfung einer Eigentumswohnung durch einen Sachverständigen?

Die Kosten richten sich nach der Größe der Wohnung und dem Umfang der Prüfung. Gemessen an den möglichen Folgekosten durch unerwartete Sonderumlagen oder verdeckte Mängel ist die Investition überschaubar. Details finden Sie auf unserer Kostenseite.

Sollte der Gutachter auch Keller und Dachboden prüfen?

Unbedingt. Keller und Dachboden gehören zum Gemeinschaftseigentum und verraten viel über den Gesamtzustand des Gebäudes. Feuchte Kellerwände, ein maroder Dachstuhl oder mangelhafte Abdichtungen betreffen Sie als Miteigentümer finanziell, auch wenn sich die Schäden nicht direkt in Ihrer Wohnung zeigen.

Ist eine vollständige Kaufberatung oder ein Kurzgutachten sinnvoller?

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich meist eine vollständige Kaufberatung, weil neben dem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum bewertet werden muss. Ein Kurzgutachten kann als erste Einschätzung dienen, erfasst aber selten alle relevanten Bereiche.

Kann ich Mängel aus dem Gutachten im Kaufpreis verhandeln?

Ja. Dokumentierte Mängel sind ein sachliches Argument für Preisverhandlungen. Dabei sollte zwischen Mängeln am Sondereigentum, die den Wohnungspreis direkt betreffen, und Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die anteilige Kosten verursachen, unterschieden werden. Ein Gutachten liefert dafür konkrete Zahlen.

Sie möchten eine Eigentumswohnung für Fürth kaufen und wünschen eine unabhängige Prüfung? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie unverbindlich.