Denkmalgeschützte Immobilie kaufen: Chancen und Risiken

Das Wichtigste in Kürze:

Fürth besitzt über 2.000 Einzeldenkmäler und die höchste Denkmaldichte in Bayern
Steuervorteile nach §7i und §10f EStG machen denkmalgeschützte Immobilien finanziell attraktiv
Sanierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig und müssen mit dem Denkmalamt abgestimmt werden
Nicht jede Modernisierung ist erlaubt: Fenster, Fassade und Grundriss unterliegen Auflagen
Ein Sachverständiger schätzt den realen Sanierungsbedarf unter Denkmalschutz-Bedingungen ein

Eine denkmalgeschützte Immobilie für Fürth zu kaufen verbindet architektonische Qualität mit steuerlichen Vorteilen, bringt aber auch besondere Pflichten mit sich. Fürth, die Stadt des Historismus, hat rund 90 Prozent ihrer historischen Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg bewahrt. Gründerzeit-Fassaden, Jugendstil-Erker und Sandsteinornamente prägen das Stadtbild. Wer hier kauft, erwirbt ein Stück Baugeschichte.

Welche Steuervorteile bietet der Denkmalschutz?

Die steuerlichen Vorteile sind erheblich: Selbstnutzer können nach §10f EStG 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre absetzen. Vermieter setzen nach §7i EStG 100 Prozent über zwölf Jahre ab.

Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit dem Denkmalamt abgestimmt und nach Abschluss bescheinigt werden. Ohne diese Bescheinigung entfällt der Steuervorteil. Deshalb ist die frühe Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde in Fürth unverzichtbar. Ein Sachverständiger hilft einzuschätzen, welche Maßnahmen denkmalrechtlich genehmigungsfähig sind und welche Kosten realistisch zu erwarten sind.

Wichtig: Nicht jede Ausgabe ist absetzbar. Nur Herstellungskosten, die dem Erhalt des Denkmals dienen, werden anerkannt. Rein wertsteigernde Maßnahmen oder Luxusausstattungen fallen nicht darunter. Unsere Seite zur Sanierungsberatung gibt weitere Hinweise.

Welche Auflagen gelten bei der Sanierung?

Jede bauliche Veränderung an einem Denkmal ist genehmigungspflichtig. Das betrifft Fassade, Fenster, Dacheindeckung, aber auch Innenbereiche, wenn historische Ausstattungselemente vorhanden sind.

An der Hornschuchpromenade und der Königswarterstraße, wo eines der prächtigsten Gründerzeit-Ensembles Deutschlands steht, gelten besonders strenge Auflagen für die Fassadengestaltung. Fenster müssen in Material, Teilung und Profilierung dem historischen Vorbild entsprechen. Sonderanfertigungen sind in der Regel Pflicht. Wärmedämmverbundsysteme auf historischen Fassaden werden vom Denkmalamt abgelehnt.

Die Konsequenz für Käufer: Sanierungen unter Denkmalschutz sind teurer als bei nicht geschützten Gebäuden. Standardlösungen aus dem Baumarkt scheiden aus. Dafür erhalten Sie Steuervorteile und ein Gebäude, das seinen Charakter behält. Kontaktieren Sie uns, um den Sanierungsbedarf Ihres Objekts einschätzen zu lassen.

Was sollte der Sachverständige vor dem Kauf prüfen?

Bei denkmalgeschützten Immobilien geht die Prüfung über die übliche Hauskaufberatung hinaus. Der Sachverständige muss den baulichen Zustand im Kontext der Denkmalschutz-Auflagen bewerten.

Konkret bedeutet das: Welche Sanierungsmaßnahmen sind absehbar? Welche davon sind unter Denkmalschutz überhaupt möglich? Was kosten denkmalgerechte Lösungen im Vergleich zu Standardlösungen? Gibt es bereits Auflagen oder Anordnungen des Denkmalamts? Wie ist der Zustand von Bauteilen, die nicht ohne Genehmigung verändert werden dürfen?

Ein typisches Beispiel: Alte Kastenfenster in Fürther Gründerzeitbauten sind undicht und energetisch problematisch. Der Austausch gegen moderne Fenster erfordert die Genehmigung des Denkmalamts. Denkmalgerechte Fenster kosten ein Vielfaches von Standardfenstern. Ein erfahrener Sachverständiger kennt diese Zusammenhänge und kann realistische Kosten benennen.

Welche Risiken bestehen speziell bei Fürther Denkmälern?

Die Substanz der Fürther Denkmäler ist überwiegend Gründerzeit und Historismus, also Baujahre zwischen 1860 und 1910. Diese Gebäude teilen typische Schwachstellen.

Sandsteinfassaden verwittern bei unsachgemäßer Reparatur. Zementhaltiger Mörtel in den Fugen drückt Feuchtigkeit in den weicheren Sandstein und verursacht Abplatzungen. Holzbalkendecken können nach über 100 Jahren Ermüdungserscheinungen zeigen, besonders an den Auflagerbereichen in den Außenwänden. Fehlende Horizontalsperren führen zu aufsteigender Feuchtigkeit im Erdgeschoss und Keller.

Dazu kommt die besondere Lage Fürths an drei Flüssen. Der hohe Grundwasserstand gefährdet Keller und Fundamente. Ein Schimmelgutachten kann Aufschluss über Feuchtigkeitsprobleme geben, bevor Sie kaufen.

Wie finde ich heraus, ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist?

Die Bayerische Denkmalliste ist beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege öffentlich einsehbar. Zusätzlich gibt die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Fürth Auskunft. Im Grundbuchauszug ist ein Denkmalschutz nicht immer vermerkt.

Wichtig: Auch Gebäude in der Umgebung von Denkmälern können Auflagen unterliegen, wenn sie zum Erscheinungsbild eines Ensembles beitragen. In Fürth betrifft das ganze Straßenzüge in der Innenstadt, der Südstadt und rund um die Hornschuchpromenade. Weitere Informationen zu Gutachten für denkmalgeschützte Gebäude finden Sie auf unserer Seite.

Häufige Fragen

Kann ich ein denkmalgeschütztes Haus nach meinen Vorstellungen umbauen?

Nur eingeschränkt. Alle baulichen Veränderungen müssen vom Denkmalamt genehmigt werden. Im Inneren sind die Einschränkungen meist geringer als an der Fassade.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung saniere?

Das Denkmalamt kann den Rückbau anordnen. Zudem entfallen die Steuervorteile für die nicht genehmigte Maßnahme. Bußgelder sind möglich.

Gibt es Förderungen für die Denkmalsanierung?

Neben den Steuervorteilen bieten manche Kommunen und Länder Zuschüsse. Die Bayerische Landesstiftung und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz fördern bestimmte Maßnahmen.

Sind die Steuervorteile auf Vermieter beschränkt?

Nein, auch Selbstnutzer profitieren nach §10f EStG. Die Abschreibung ist bei Vermietung nach §7i EStG allerdings etwas günstiger (100% über 12 Jahre vs. 90% über 10 Jahre).

Wie hoch ist der Aufpreis für denkmalgerechte Sanierung?

Das variiert stark. Bei Fenstern kann der Aufpreis das Zwei- bis Dreifache betragen. Bei Fassadenarbeiten hängt es von den konkreten Auflagen ab.

Muss ich als Eigentümer das Denkmal erhalten?

Ja, das Bayerische Denkmalschutzgesetz verpflichtet Eigentümer zur Erhaltung. Der Erhalt muss allerdings wirtschaftlich zumutbar sein.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine Beratung vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie.