Das Wichtigste in Kürze:
- Eine strukturierte Checkliste für die Hausbesichtigung schützt vor teuren Fehlkäufen
- Feuchtigkeit, Risse und Dachzustand gehören zu den häufigsten übersehenen Mängeln
- Manche Schäden erkennen nur Fachleute, etwa verdeckte Feuchtigkeit hinter Verkleidungen
- Gerade bei Gründerzeitgebäuden für Fürth lohnt sich ein prüfender Blick auf Fundamente und Sandsteinfassaden
- Ein Sachverständiger kann bereits bei der Zweitbesichtigung entscheidende Hinweise geben
Die Checkliste für eine Hausbesichtigung ist das wichtigste Werkzeug, das Sie als Käufer mitbringen können. Denn was auf den ersten Blick solide wirkt, entpuppt sich bei genauerer Prüfung nicht selten als sanierungsbedürftig. Risse im Putz, feuchte Keller oder marode Leitungen fallen vielen Interessenten erst nach dem Kauf auf. Dann wird es teuer. Mit den folgenden 15 Punkten gehen Sie systematisch vor und erkennen, wo Handlungsbedarf besteht und wo Sie professionelle Unterstützung brauchen.
Welche Punkte übersehen Käufer bei der Hausbesichtigung am häufigsten?
Die meisten Käufer achten auf Küche, Bad und Grundriss. Das ist verständlich, aber nicht ausreichend. Die wirklich teuren Überraschungen stecken in der Bausubstanz, den Leitungen und der Statik.
Hier sind die 15 Punkte, die Sie systematisch prüfen sollten:
1. Außenwände und Fassade: Stehen Sie zunächst auf der gegenüberliegenden Straßenseite und betrachten Sie die Fassade als Ganzes. Achten Sie auf schiefe Fensterlinien, ausgebeulte Wandflächen und abgeplatzten Putz. Bei Sandsteinfassaden, wie sie für Fürth typisch sind, verraten Absandungen und dunkle Verfärbungen Feuchtigkeitsprobleme.
2. Sockelbereich: Der Übergang zwischen Erdreich und Mauerwerk ist eine klassische Schwachstelle. Feuchtigkeit steigt kapillar auf und hinterlässt Salzausblühungen, abplatzende Farbe oder mürben Putz. Drücken Sie mit dem Finger gegen den Sockelputz. Fühlt er sich weich an, ist das ein Warnsignal.
3. Keller: Nehmen Sie eine Taschenlampe mit. Prüfen Sie alle Kellerwände auf feuchte Stellen, Schimmelflecken und Salzausblühungen. Gerade in der Fürther Innenstadt und der Südstadt, wo viele Gebäude auf Schwemmsand im Rednitz-Pegnitz-Tal stehen, ist aufsteigende Feuchtigkeit ein häufiges Problem.
4. Dach und Dachstuhl: Fragen Sie, ob Sie den Dachboden betreten dürfen. Lichteinfall durch die Dacheindeckung, dunkle Verfärbungen an Sparren und modrig riechende Luft deuten auf undichte Stellen hin. Prüfen Sie, ob die Dachziegel gleichmäßig liegen oder ob einzelne Reihen durchhängen.
5. Fenster und Türen: Öffnen und schließen Sie jedes Fenster. Klemmt es oder schließt es nicht bündig, kann das auf Setzungen im Mauerwerk hindeuten. Einscheibenverglasung oder beschlagene Doppelglasfenster bedeuten absehbaren Austausch.
Mehr zum Ablauf einer professionellen Immobilienprüfung finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung für Fürth.
6. Elektrik: Werfen Sie einen Blick in den Sicherungskasten. Alte Schraubsicherungen statt moderner Leitungsschutzschalter deuten auf eine veraltete Elektroinstallation hin. Fragen Sie nach dem Baujahr der Leitungen. Bei Gebäuden vor 1970 ist oft Aluminium statt Kupfer verbaut.
7. Heizung und Warmwasser: Notieren Sie Hersteller, Baujahr und Brennstoff der Heizanlage. Eine Heizung älter als 20 Jahre steht in den meisten Fällen vor dem Austausch. Lassen Sie die Heizung einschalten und prüfen Sie, ob alle Heizkörper gleichmäßig warm werden.
8. Wasserleitungen: Drehen Sie Wasserhähne auf und prüfen Sie Druck und Farbe des Wassers. Bräunliches Wasser weist auf korrodierte Leitungen hin. Sichtbare Leitungen im Keller verraten das Material: Bleirohre (grau, weich) müssen zwingend ausgetauscht werden.
9. Risse in Wänden und Decken: Nicht jeder Riss ist gefährlich, aber die Position verrät viel. Diagonale Risse über Fenster- oder Türstürzen deuten auf Setzungen hin. Horizontale Risse an Geschossdecken können statische Ursachen haben. Messen Sie die Rissbreite: Ab 2 mm Breite sollte ein Fachmann die Ursache klären.
10. Gerüche: Verlassen Sie sich auf Ihre Nase. Muffiger Geruch im Keller, im Bad oder hinter Möbelstücken ist oft der erste Hinweis auf Schimmelbefall. Frisch gestrichene Wände können ebenfalls ein Zeichen sein, dass etwas überdeckt werden soll.
Worauf sollte man bei der Haustechnik besonders achten?
Die Haustechnik verursacht bei älteren Gebäuden die höchsten Folgekosten. Gleichzeitig wird sie bei Besichtigungen am häufigsten ignoriert, weil sie hinter Wänden und unter Böden verborgen liegt.
11. Abwasserleitungen: Fragen Sie gezielt nach dem Material der Abwasserleitungen. In Gebäuden vor 1960 finden sich häufig noch Steinzeugrohre, die im Lauf der Jahrzehnte reißen oder einwurzeln. Feuchtigkeit im Keller kann auch von defekten Abwasserleitungen unter der Bodenplatte stammen.
12. Dämmung und Wärmeschutz: Fassen Sie die Außenwand von innen an. Fühlt sie sich deutlich kalt an, ist wahrscheinlich keine oder nur minimale Dämmung vorhanden. Schauen Sie auch auf die Fensterlaibungen: Feuchte Stellen dort deuten auf Wärmebrücken hin.
13. Schallschutz: Diesen Punkt vergessen fast alle Käufer. Bitten Sie eine Begleitperson, im Nebenraum oder der Wohnung darüber normal zu sprechen. Dünne Wände und Holzbalkendecken ohne Trittschalldämmung können den Wohnkomfort erheblich einschränken.
Falls Sie bereits Auffälligkeiten bemerkt haben, lohnt sich ein Blick auf unsere Bauzustandsprüfung, bei der alle technischen Komponenten systematisch erfasst werden.
Was kann man selbst erkennen und wo braucht man einen Sachverständigen?
Viele der genannten Punkte können Sie als Laie zumindest grob einschätzen. Sichtbare Feuchtigkeit, klemmende Fenster, veraltete Sicherungskästen oder offensichtliche Risse fallen bei aufmerksamem Hinsehen auf. Diese Ersteinschätzung hilft, Objekte frühzeitig auszusortieren.
Es gibt jedoch Grenzen. Verdeckte Feuchtigkeitsschäden hinter Vorsatzschalen, statische Probleme in der Deckenkonstruktion oder Schadstoffe wie Asbest in alten Fußbodenbelägen erkennen Sie ohne Messgeräte und Fachwissen nicht.
14. Verdeckte Mängel: Achten Sie auf frisch verputzte oder verkleidete Wandbereiche. Gerade vor einem Verkauf werden Mängel kosmetisch überdeckt. Ein Sachverständiger kann mit einer Feuchtemessung oder per Thermografie prüfen, was sich hinter der Oberfläche verbirgt.
15. Außenanlagen und Drainage: Prüfen Sie die Geländeneigung rund ums Haus. Fließt Regenwasser zum Gebäude hin statt davon weg, ist das eine häufige Ursache für feuchte Keller. Fragen Sie nach der Drainage und wann sie zuletzt gewartet wurde. Bei Häusern in der Nähe von Rednitz oder Pegnitz für Fürth ist das Grundwasserthema besonders relevant.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch, wenn Sie bei einer Besichtigung unsicher sind.
Was ist bei Altbauten für Fürth besonders zu beachten?
Fürth hat eine besondere bauliche Eigenschaft: Rund 90 Prozent der historischen Bausubstanz blieben im Zweiten Weltkrieg erhalten. Das macht die Stadt zu einem Paradies für Liebhaber von Gründerzeit-Architektur, stellt Käufer aber vor spezifische Herausforderungen.
In der Südstadt und entlang der Hornschuchpromenade finden Sie repräsentative Sandsteinfassaden aus der Zeit zwischen 1883 und 1904. Diese Gebäude stehen häufig unter Denkmalschutz. Das bedeutet: Veränderungen an der Fassade, den Fenstern oder dem Dach müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.
Typische Probleme bei Fürther Gründerzeitbauten:
- Sandsteinfassaden mit Absandungen und Frostschäden
- Holzbalkendecken mit durchhängenden Bereichen
- Fehlende oder unzureichende Abdichtung der Kellergeschosse
- Veraltete Gas- oder Nachtspeicherheizungen
- Umgebaute Grundrisse, bei denen tragende Wände entfernt wurden
In der Altstadt und in Stadtteilen wie Burgfarrnbach treffen Sie auf noch ältere Substanz, teilweise Fachwerk und Schieferhäuser. Hier ist eine fachkundige Beurteilung vor dem Kauf besonders ratsam.
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Häufige Fragen
Sollte ich schon zur ersten Besichtigung einen Sachverständigen mitbringen?
Das ist in der Regel nicht nötig. Nutzen Sie die Erstbesichtigung, um mit der Checkliste selbst einen Überblick zu gewinnen. Wenn das Objekt grundsätzlich in Frage kommt, empfiehlt sich ein Sachverständiger zur Zweitbesichtigung. So sparen Sie Kosten bei Immobilien, die ohnehin nicht passen.
Wie lange dauert eine gründliche Hausbesichtigung?
Planen Sie mindestens 60 bis 90 Minuten ein. Für Keller, Dachboden und Außenanlagen brauchen Sie mehr Zeit, als die meisten Makler-Termine vorsehen. Bitten Sie bei Bedarf um einen zweiten Termin.
Welche Hilfsmittel sollte ich zur Besichtigung mitnehmen?
Eine Taschenlampe für Keller und Dachboden, ein Zollstock zum Messen von Rissen und Raumhöhen, ein Smartphone für Fotos und Notizen und eine ausgedruckte Checkliste. Ein Feuchtigkeitsmessgerät aus dem Baumarkt kann ebenfalls hilfreich sein.
Darf ich bei der Besichtigung alles öffnen und prüfen?
Sie dürfen und sollten fragen, ob Sie Fenster öffnen, den Keller betreten und den Dachboden besichtigen dürfen. Seriöse Verkäufer haben damit kein Problem. Wenn Bereiche des Hauses nicht zugänglich gemacht werden, ist das ein Warnsignal.
Was kostet eine professionelle Kaufberatung durch einen Sachverständigen?
Die Kosten hängen von der Größe und dem Zustand des Objekts ab. Gemessen am Kaufpreis und den möglichen Folgekosten verdeckter Mängel ist eine Kaufberatung in jedem Fall eine sinnvolle Absicherung. Details finden Sie auf unserer Kostenseite.
Kann ich Mängel aus der Besichtigung im Kaufpreis verhandeln?
Ja, dokumentierte Mängel sind ein sachliches Argument für Preisverhandlungen. Ein Gutachten oder Protokoll eines Sachverständigen hat dabei deutlich mehr Gewicht als Ihre persönliche Einschätzung.
Gilt die Checkliste auch für Eigentumswohnungen?
Grundsätzlich ja, allerdings mit Einschränkungen. Dach, Fassade und Haustechnik gehören zum Gemeinschaftseigentum. Prüfen Sie hier zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Was sind typische versteckte Kosten beim Hauskauf?
Neben den offensichtlichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar sind es vor allem Sanierungskosten, die unterschätzt werden. Neue Leitungen, Dacherneuerung, Kellerabdichtung oder Fassadensanierung können schnell fünfstellige Beträge erreichen.
Sie planen eine Immobilienbesichtigung für Fürth und möchten auf Nummer sicher gehen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie unverbindlich.