Das Wichtigste in Kürze:
- Die Bauabnahme ist rechtlich der Moment, in dem die Beweislast für Mängel vom Bauunternehmer auf den Bauherrn übergeht
- Ohne schriftliches Abnahmeprotokoll verlieren Sie wichtige Gewährleistungsansprüche
- Viele Mängel am Neubau sind für Laien nicht erkennbar, etwa fehlerhafte Abdichtungen oder mangelhafte Dämmung
- Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger dokumentiert Mängel gerichtsfest und stärkt Ihre Position
- Die Verjährungsfrist für Mängel beginnt mit dem Datum der Abnahme, nicht mit dem Einzug
Die Bauabnahme beim Neubau ist für Bauherren der entscheidende Termin im gesamten Bauprojekt. Was bei der Abnahme nicht beanstandet wird, müssen Sie als Bauherr anschließend selbst beweisen. Gerade für Fürth, wo Neubaugebiete auf dem Baugrund des Rednitz-Pegnitz-Tals entstehen, spielen Abdichtung und Bodenplatte eine besondere Rolle. Diese Checkliste mit 20 Prüfpunkten hilft Ihnen, systematisch vorzugehen und kein Detail zu übersehen.
Was bedeutet die Bauabnahme rechtlich?
Die Bauabnahme ist nicht nur ein Besichtigungstermin. Sie ist ein Rechtsakt mit weitreichenden Folgen. Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass er mangelfrei gearbeitet hat. Nach der Abnahme kehrt sich das um: Dann müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass der Unternehmer dafür verantwortlich ist.
Gleichzeitig beginnt mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist. Bei Bauwerken beträgt sie nach BGB fünf Jahre, bei VOB-Verträgen vier Jahre. Das heißt: Je früher die Abnahme stattfindet, desto früher endet Ihr Schutz. Es gibt keinen Grund, die Abnahme zu beschleunigen.
Darüber hinaus wird mit der Abnahme die Schlusszahlung fällig. Solange Sie nicht abgenommen haben, behalten Sie ein wirksames Druckmittel, um die Beseitigung offener Mängel durchzusetzen.
Welche 20 Punkte gehören auf die Checkliste für die Bauabnahme?
Die folgende Liste deckt alle wesentlichen Bereiche ab. Gehen Sie jeden Punkt einzeln durch und dokumentieren Sie Auffälligkeiten mit Fotos und schriftlichen Notizen.
Außenbereich und Rohbau:
1. Bodenplatte und Fundament: Prüfen Sie, ob die Bodenplatte eben ist und keine sichtbaren Risse aufweist. Insbesondere bei Neubauten für Fürth auf Schwemmsand im Flusstal sind Setzungsrisse ein frühes Warnsignal. Messen Sie mit einer Wasserwaage nach.
2. Kellerabdichtung: Die Abdichtung gegen Feuchtigkeit muss lückenlos sein. Prüfen Sie, ob die Abdichtungsbahnen korrekt an allen Durchdringungen, etwa Rohrdurchführungen, angeschlossen sind. Fragen Sie nach dem Abdichtungsprotokoll.
3. Mauerwerk und Fassade: Achten Sie auf Risse, Ausblühungen und unsaubere Mörtelfugen. Prüfen Sie, ob die Fassadendämmung bündig anliegt und keine Lücken aufweist. Klopfen Sie stichprobenartig den Putz ab.
4. Dach und Dacheindeckung: Liegen alle Ziegel oder Dachsteine gleichmäßig? Sind First und Grate sauber abgedeckt? Prüfen Sie die Unterspannbahn im Dachraum auf Beschädigungen. Sind Schneefanggitter montiert, falls vorgeschrieben?
5. Fenster und Außentüren: Öffnen und schließen Sie jedes Fenster und jede Tür. Prüfen Sie den Anschlag, die Dichtungen und die Verglasung. Beschlagene Scheiben oder schwergängige Beschläge gehören ins Protokoll.
Detaillierte Informationen zur professionellen Begleitung finden Sie auf unserer Seite zur Baubegleitung für Fürth.
Innenausbau:
6. Estrich und Bodenbeläge: Prüfen Sie den Estrich auf Risse und Hohlstellen. Klopfen Sie den Boden stichprobenartig ab. Bei Fliesen achten Sie auf gleichmäßige Fugenbreiten, lockere Fliesen und saubere Schnitte an den Rändern.
7. Wände und Decken: Streichen Sie mit der Hand über die Wandflächen. Unebenheiten, Risse und unsaubere Spachtelarbeiten fallen dabei auf. Prüfen Sie die Ebenheit mit einer langen Richtlatte oder Wasserwaage. Die Toleranzen sind in DIN 18202 geregelt.
8. Malerarbeiten: Betrachten Sie Wände und Decken bei Streiflicht. Roller-Ansätze, Farbnasen und ungleichmäßige Deckung werden dabei sichtbar. Prüfen Sie auch die Übergänge zu Fensterrahmen und Türzargen.
9. Innentüren: Alle Türen müssen leichtgängig öffnen und schließen. Prüfen Sie die Zargen auf Beschädigungen und die Türblätter auf Kratzer oder Dellen. Der Spalt zwischen Tür und Boden sollte gleichmäßig sein.
10. Treppen und Geländer: Prüfen Sie Stufenhöhe und Auftrittsbreite. Alle Stufen müssen gleich hoch sein. Das Geländer muss fest verankert sein und die erforderliche Höhe haben. Knarren oder Schwingen deutet auf Verarbeitungsfehler hin.
Haustechnik:
11. Elektroinstallation: Testen Sie jede Steckdose mit einem Phasenprüfer. Prüfen Sie jeden Lichtschalter. Ist der Sicherungskasten korrekt beschriftet? Sind FI-Schutzschalter verbaut und funktionsfähig? Lassen Sie sich das Messprotokoll des Elektrikers zeigen.
12. Heizungsanlage: Lassen Sie die Heizung in Betrieb nehmen und prüfen Sie, ob alle Heizkörper oder Fußbodenheizkreise gleichmäßig warm werden. Gibt es ungewöhnliche Geräusche? Lassen Sie sich das Inbetriebnahmeprotokoll aushändigen.
13. Sanitärinstallation: Drehen Sie jeden Wasserhahn auf und lassen Sie das Wasser laufen. Prüfen Sie den Abfluss aller Waschbecken, Duschen und Badewannen. Achten Sie auf undichte Anschlüsse unter den Waschbecken. Spülen Sie jede Toilette.
14. Lüftungsanlage: Falls vorhanden, prüfen Sie die Funktion aller Zu- und Abluftventile. Lassen Sie sich die Einregulierung zeigen und das Abnahmeprotokoll der Lüftungsanlage aushändigen.
Falls Sie bereits während der Bauphase Mängel vermuten, kann eine professionelle Bauabnahme die Dokumentation übernehmen.
Abdichtung und Entwässerung:
15. Dachentwässerung: Sind Regenrinnen und Fallrohre korrekt montiert und dicht? Prüfen Sie die Anschlüsse. Läuft das Wasser kontrolliert in die Kanalisation oder Rigole ab?
16. Außenentwässerung und Drainage: Das Gelände muss vom Gebäude wegfallen. Prüfen Sie, ob Regenwasser von der Fassade weggeleitet wird. Für Fürth ist das besonders relevant, da der Baugrund im Flusstal wasserempfindlich sein kann.
17. Feuchtemessung: Lassen Sie an kritischen Stellen, etwa Kellerwänden und Nassbereichen, eine Feuchtemessung durchführen. Ein Sachverständiger kann mit professionellen Messgeräten verdeckte Feuchtigkeit erkennen, bevor sie sichtbar wird.
Dokumentation und Formalien:
18. Abnahmeprotokoll: Halten Sie jeden Mangel schriftlich fest. Nutzen Sie ein strukturiertes Protokoll mit Raumnummer, Beschreibung des Mangels, Foto-Verweis und vereinbartem Beseitigungstermin. Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.
19. Vorbehalte im Protokoll: Mängel, die Sie bei der Abnahme entdecken, aber deren Tragweite Sie nicht sofort beurteilen können, gehören als Vorbehalt ins Protokoll. Formulieren Sie klar: \"Vorbehaltlich der Prüfung durch einen Sachverständigen.\"
20. Unterlagen und Protokolle einfordern: Bei der Abnahme müssen Ihnen alle Prüfprotokolle übergeben werden: Schornsteinfeger-Abnahme, Blower-Door-Test, Elektro-Messprotokoll, Heizungs-Inbetriebnahme und Entwässerungs-Dichtheitsprüfung. Fehlende Unterlagen vermerken Sie im Abnahmeprotokoll.
Was gehört in ein Abnahmeprotokoll?
Ein vollständiges Abnahmeprotokoll enthält folgende Angaben:
- Datum, Uhrzeit und Ort der Abnahme
- Anwesende Personen mit Name und Funktion
- Bezeichnung des Bauvorhabens und der Vertragsnummer
- Vollständige Mängelliste mit Raumbezug, Beschreibung und Fotonummer
- Frist zur Mängelbeseitigung für jeden Punkt
- Vorbehalte des Bauherrn
- Feststellung, ob die Abnahme erklärt wird, unter Vorbehalt erklärt wird oder verweigert wird
- Unterschriften beider Parteien
Erstellen Sie das Protokoll in zweifacher Ausfertigung. Beide Seiten erhalten ein Original. Fotografieren Sie zusätzlich jede Seite als Sicherung.
Wie läuft eine Bauabnahme für Fürth ab?
Der Ablauf ist grundsätzlich überall gleich, aber lokale Gegebenheiten spielen eine Rolle. Für Fürth gibt es einige Besonderheiten, die Bauherren kennen sollten.
Die Baugenehmigung erteilt das Bauordnungsamt der Stadt Fürth. Vor der Schlussabnahme durch den Bauherrn findet in der Regel eine behördliche Abnahme statt, bei der die Einhaltung der Baugenehmigung geprüft wird. Diese ersetzt nicht die privatrechtliche Abnahme zwischen Bauherr und Unternehmer.
In Neubaugebieten wie der Hardhöhe oder in Stadeln, wo Baulücken geschlossen oder verdichtet wird, treten erfahrungsgemäß häufiger Probleme mit der Entwässerung auf. Auch Setzungen durch den sandigen Untergrund im Bereich des Rednitz-Pegnitz-Tals verdienen besondere Aufmerksamkeit. Ein Sachverständiger, der die örtlichen Bodenverhältnisse kennt, kann solche Risiken frühzeitig einordnen.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zur Bauabnahme.
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Häufige Fragen
Muss ich die Abnahme allein durchführen?
Nein. Sie können und sollten eine fachkundige Person hinzuziehen. Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger kennt die typischen Schwachstellen und prüft Bereiche, die Laien nicht beurteilen können. Mehr dazu auf unserer Seite zur Baubegleitung.
Kann ich die Abnahme verweigern?
Ja, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Ein wesentlicher Mangel ist ein Fehler, der die Nutzung des Gebäudes erheblich einschränkt, etwa eine undichte Bodenplatte oder fehlende Heizungsfunktion. Bei unwesentlichen Mängeln können Sie die Abnahme unter Vorbehalt erklären.
Was passiert, wenn ich Mängel erst nach der Abnahme entdecke?
Sie können auch nach der Abnahme Mängelbeseitigung verlangen, allerdings liegt die Beweislast dann bei Ihnen. Sie müssen nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Abnahme vorhanden war. Deshalb ist eine gründliche Abnahme mit Protokoll so wichtig.
Wie viel Zeit habe ich für die Abnahme?
Es gibt keine gesetzliche Zeitvorgabe. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Planen Sie für ein Einfamilienhaus mindestens drei bis vier Stunden ein. Bei größeren Objekten entsprechend mehr.
Was kostet eine begleitete Bauabnahme durch einen Sachverständigen?
Die Kosten richten sich nach Größe und Komplexität des Bauvorhabens. Gemessen an der Bausumme und den möglichen Folgekosten nicht erkannter Mängel ist die Investition in jedem Fall sinnvoll. Details finden Sie auf unserer Kostenseite.
Wann sollte ich den Sachverständigen hinzuziehen?
Am besten bereits vor der Abnahme, idealerweise schon während der Bauphase zu mehreren Zwischenbegehungen. Je früher Mängel erkannt werden, desto einfacher und günstiger ist die Beseitigung. Informationen zur baubegleitenden Qualitätssicherung finden Sie unter Leistungen.
Gilt die Checkliste auch für Fertighäuser?
Ja, mit Einschränkungen. Bei Fertighäusern sind viele Bauteile werkseitig vorgefertigt, sodass Mängel vor allem an den Anschlüssen, der Bodenplatte und der Haustechnik auftreten. Die Prüfung der Werksdokumentation hat hier einen höheren Stellenwert. Mehr dazu auf unserer Seite zu Fertighäusern.
Was ist der Unterschied zwischen behördlicher und privatrechtlicher Abnahme?
Die behördliche Abnahme prüft, ob die Baugenehmigung eingehalten wurde. Die privatrechtliche Abnahme prüft, ob der Bauunternehmer vertragsgemäß gebaut hat. Beide sind unabhängig voneinander. Eine bestandene behördliche Abnahme bedeutet nicht, dass keine Baumängel vorliegen.
Sie planen eine Bauabnahme für Fürth und möchten sichergehen, dass kein Mangel übersehen wird? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger begleitet Ihre Abnahme.